不動産投資スクール第14回は税金マネジメントです。不動産にまつわる税金について集中的に学習します。
税金は初心者から節税したほうがよいのか、銀行からの評価はどうなのか、物件は個人で購入するのか法人かなど、悩んでいました。この回は、自分の中で今後の方針を決めていくために役にたちました。
また、税金面が銀行の融資にも影響があることがわかったのも良かったです。
「税金マネジメント」の受講体験
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 税金の基礎知識
- 1-1.税金を学ぼう
- 1-2.税金の基礎知識
- 1-3.節税と納税の使い分け
- 1-4.消費税還付のテクニック
- study2 賃貸、売却、相続に関する税金
- 2-1.賃貸にかかわる税金の仕組み
- 2-2.経費化するものと、減価償却するもの
- 2-3.売却にかかる税金
- 2-4.相続にかかる税金
- study3 確定申告の種類
- 3-1.個人のメリット、法人のメリット
- 3-2.白色のメリット、青色のメリット
- 3-3.個人事業の開業に向けて
初心者はしっかりと納税する！
納税がしっかりとしていると、銀行からの評価がよい。融資が獲得できる。年収1000万円ぐらいまでは節税のことは考えずに、どんどん税金を払っていく。初心者は規模の拡大を優先する。
自分で１億円をコツコツ貯めるよりも、借りたほうが早いので、融資が拡大できるようにする。
僕も確定申告で個人事業が赤字になっていたので、住宅ローンのときに融資額が減額されたことがある。
税金面からの個人と法人
物件を購入するときには、個人名義のほうが良いのか、法人名義のほうが良いのかを悩んでいました。
会社員の場合は、給与所得に家賃収入が加算される総合課税（累進課税）になります。
税金がかけられる所得は、年収ではなく、総収入から給与所得控除を差し引いたものが所得になります。
所得が900万円以上から1800万円までは、所得税33%+住民税10%で合計43%になりますが、法人税は33.8%で済みます。このぐらいから法人を検討する。
節税目的の不動産投資
高所得者向けに不動産を購入させて赤字にして、その赤字分を所得から差し引くことで、税金を還付させる方法がある。
不動産投資は事業であり、収益を上げるために行うので、赤字のために事業を行うと事業者としての評価が下がる。評価が下がると追加で融資が組みにくくなる。
賃貸業での収入と費用
家賃は滞納分も未収金として売上になるので、税金を払う必要があるので注意。
敷金は預かり金で無税。現金が貯まるので、次の不動産購入にあてることができる。
収入になるもの、経費になるものの一覧表がテキストにあったので、とてもわかりやすい！
仲介手数料は、賃貸の場合は経費になるが、購入時は経費にならない。購入時の仲介手数料は、取得金額の中に含まれることになる。
不動産経営での赤字
１年目は、経費が大きいので赤字になることがあるが、２年目からはしっかりと黒字にする。
不動産経営が黒字にならないと銀行からの評価が良くならず融資の拡大ができない。
減価償却
不動産を構成する部品によって、償却期間が異なる。
- 土地は減価償却できない
- 建物はRCなら47年
- 設備なら15年
設備に分けておくと、１５年での償却で大きく経費が落とせるので、節税効果が高い。
売却は保有期間が５年過ぎてから
不動産は保有期間が５年を過ぎてから売却すると税金が安い。
- 5年以内だと、39%
- 5年超だと、20%
500万円の利益がでた場合は、５年以内だと139万円の納税、5年超えると100万円の納税。39万円の差なのでかなり大きいですね。
５年という期間の計算方法にも注意、税金上は１月１日時点で５年経過しているかで計算。
相続税は資産３億円ぐらいから
概要の説明があったが相続税は難しい内容だと思った。資産が３億円以上あって、それを相続する場合には有効だが、１億円ぐらいの資産ならそれほど効果はない。
法人成り
今後の規模拡大を考えると法人成りをどこかでしておくべき。その際に個人で所有している不動産をどうするのか？という問題があります。
講座では、①管理受託方式、②家賃保証方式、③建物所有方式、④土地建物所有方式を学びます。
個人で所有している不動産をどのように後の法人に引き継ぐのかを調べていたので、講座で話を聴くことができてラッキーでした！
講義の中で紹介された書籍
ヒルズ 挑戦する都市
敷金は預り金になるので、現金が溜まって次の不動産を購入できる。この書籍でもビルの賃貸で敷金がたくさん入ってくるので、その敷金で次のビルが買えたという事例で紹介された。
フリーランスを代表して 申告と節税について教わってきました。
確定申告が初めての人は読んでおくと良い書籍。税金や減価償却の基礎についての説明もあって、とてもわかりやすい書籍。
あらゆる領収書は経費で落とせる
どこまでを経費として認められるのかというところで紹介された書籍。原則は、事業のために必要な経費にできるのかというところ。
今回の宿題
税金面の話は一度、聞いただけでは理解できないので、繰り返し受講することが大切。
のちほど、Web受講で動画がアップされるのでこちらで再受講するのが宿題です。
受講の感想
不動産を個人で購入するのか、法人で購入するのか、個人で所有する不動産をどのように法人に移すのかなど、税金がかかわる箇所が整理できてとても良かったです。不動産投資をするならば、どこかのタイミングで法人名義を検討する必要があるので、そういったときはこの回を学習すると良いと思います。
また、税金はたくさん払ったほうが経営も安全ということになり、銀行からの評価もよくなります。規模が小さいときは必ず黒字化して、税金をしっかりと払うことが重要だとよくわかりました。
税金面は話が複雑で難しいです。不動産投資スクールのWeb受講だと、何度も聴いて学習することができますので、覚えるまでいくらでも学習できます。また、DVDもあるので受講期間が終わっても学習できます。
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