不動産投資スクールが、いよいよ最終回の第15回は出口戦略と資産拡大です。
前回（第14回）は、税金マネジメントを学びました、受講した感想はこちら。
最初は火災保険の抑えておくべきポイントから学びます。火災保険は火災以外にも適用されるためよく理解して、活用できるようにします。
物件の出口戦略では、購入時に物件の最後をどのようにプランニングしておくのかを学びます。のちの資産拡大も考慮しての出口戦略はとても参考になります。
「出口戦略と資産拡大」の受講体験
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 保険の選び方
- 1-1.保険を使ったリスクの切り離し方
- 1-2.火災保険、地震保険の仕組み
- 1-3.その他の保険
- study2 ２つの出口戦略
- 2-1.出口戦略とは
- 2-2.売却を前提とした出口戦略①〜「攻め」の視点
- 2-3.売却を前提とした出口戦略②〜「守り」の視点
- 2-4.売却時の価格見積もり
- 2-５.保有を前提とした出口戦略
- 2-６.高値売却のテクニック
- study3 成長・成功に向けて
- 3-1.成功する投資家になるための１０箇条
- 3-2.学び続けることの重要性
- 3-3.投資を人生の味方につけていくために
そもそも保険は個人が負担できない賠償額をカバー
保険に加入する意味は、個人では負担できないような賠償額を担保する意味があります。
特に一棟ものは大きなローン返済額があるため、なにかあったときに、その返済を保険で補填できるようにするとか。
なにかあっても、個人で補える反映であれば、とくに保険は不要になってくると思うので、必要な保険をよく検討する。
不動産を守る保険の種類
種類として、火災保険・地震保険・賠償保険の３つを紹介。
火災保険はさらに種類があって、通常の火災保険・住宅総合保険・新型火災保険。それぞれに特徴があり、区分所有や一棟ものに応じて使い分ける。
火災保険は火災以外にも
火事以外にも火災保険を使うことができて、そちらのほうが使うことが多い。
火事以外だと、水漏れや飛来物、盗難による被害など、かなりの反映をカバーしている。
束田先生もマンションの看板が破損されたときに、火災保険で補填されたとのこと。
RCは耐用年数が47年だが、水道管は20年ぐらいの耐用年数。中古物件は常に水漏れのリスクがある。
なにかあったときは、火災保険の適用にならないのかを確認したほうがよい。
火災保険の相見積りと窓口の一本化
火災保険も最初は、相見積りで比較検討する。
物件ごとに火災保険の窓口が異なると効率が悪いため、一つの保険会社で一本化するのがおすすめ。
保険の金額が多くなると、大口顧客になり対応が良くなる傾向。
火災保険の一括見積比較は次のサイトがある
価格.com – 火災保険 比較・見積もり
火災保険一括見積もり依頼サイト
保険の途中解約は掛け金が戻ってくる
保険は、2年一括とか、まとめ払いをしていることが多い。保険を途中で解約した場合は、解約日以降の掛け金が戻ってくる。
自分が賃貸マンションで住んでいた場合も火災保険に加入しているが、引越しのときに解約すると掛け金が戻ってくるので、忘れずに解約する。
自殺や孤独死
孤独死は事故物件になり、告知義務が発生する。家族に看取られた場合は事故物件にならない。
講義では、例としてUR賃貸住宅の事故物件に対する対応が紹介された。
特別募集住宅は、お住まいの方が物件内などで亡くなられた住宅です。
ご入居から1年間または2年間、家賃が半額に割り引かれる住宅があります。（物件により異なります。）
詳しくはURの店舗（UR営業センター、UR賃貸ショップ、現地案内所）へお問い合わせください。
引用元：特別募集住宅｜UR賃貸住宅
事故があってもずっと家賃が減額される訳ではなく、事故直後の入居のみ影響。
事故後の収益減少を補填する保険もあるが、自分で補填できるなら不要かもしれない。
- 【無縁社会のお守り】自殺や孤独死に対応する保険｜アイアル少額短期保険
- 家賃補償保険 – 取扱商品 | 株式会社あそしあ少額短期保険
- 三井住友海上ほか「家主費用特約」
購入時に必ず出口戦略を考える
年末にファミリータイプの区分マンションを購入したのですが、出口のプランニングが甘かったと反省しています。入居者がいるときは賃貸収入で、退去時にはリフォームして住宅ローンの物件として売却しようと思っていました。
大まかなプランは良かったのですが、明確に数値でプランニングすべきだったと、講義を聞いて思いました。
退去時にリフォームする場合は、いくらでリフォームするのか、売却時の価格はどのぐらいで、キャッシュはどのぐらい残るのか、いつ売却すべきなのか。
「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」でも、「あらかじめプランニングを考えておいて、時が来たときにそのプランニングを実行する。それまでは寝かしておく」というフレーズがあったのを思いだしました。
株式でも不動産でも、事前にプランを考えておくというのは、投資や事業の世界ではとても大切だと思います。
また、購入する次の人を描けているのか？も大切だと思います。ローンを組むならどのぐらいの期間なのか、どの銀行でもローンを組めるのか、税金対策といの価値があるのかとか。
売却を前提に購入価格を決める
売却時に収益を上げるためには、購入時に上手に価格を抑える必要があります。
講義では、築３０年ぐらいの価格が落ち着いてきた物件を検討しています。このときに、過去の売買価格の履歴がわかると便利です。
売買価格は、東京カンテイを使います。
東京カンテイ x @nifty｜マンション価格情報サービス
僕も東京カンテイを使っています。他の価格情報サービスもありますが、データが荒く使いにくいです。東京カンテイがもっとも整理されていて使いやすいです。価格は有料です。
スターマイカー投資法
ファミリータイプの区分マンションを、オーナーチェンジで購入して、入居者がいる間は家賃を得て、退去したら実需（住宅ローン）向けに売却する手法です。実需向けに売却するので、購入者は耐用年数が切れていてもローンを組むことができ、比較的に高値で売却しやすいと言われています。
僕もこの手法で区分マンションを所有しています。購入時が問題で、「オーナーチェンジで購入」の時点で、相手は投資家か事情により賃貸に出している一般の人になります。
投資家は、売れなくても家賃収入が入りますから、そんなにも売り急いでいない人が多いです（価格交渉すると、このように言われることが多いです）。
投資家でも売り急いでいる人（現金化しなければならない人）や、困っている一般の人を上手く見つけ出す必要があると思います。
スターマイカーは、日本の会社だと知って驚きました。
Webサイトに手法が記載されています。
スター・マイカの強みと成長戦略 | スター・マイカ株式会社
金利の上昇局面での売却
不動産価格上昇の目安として、短期金利を見ます。
不動産価格の上昇を抑止するために、短期金利を上昇して加熱を抑えようとします。短期金利を上昇が変動金利に影響するために、不動産を購入する人が減少して、価格が下がるという流れです。
短期金利は、昭和55（1980）年 3月24日の9.25%が最高値です。
長・短期プライムレート（主要行）の推移 1966年～1988年 : 日本銀行 Bank of Japan
2008年に発生した不動産ミニバブルのときに、長期金利は1.8%になっていた。
長期金利推移グラフ | 日本相互証券株式会社
長期金利、短期金利の説明は次のページが分かりやすかったです。
｢長期金利･短期金利｣とは？その1 | 外為キーワード 第22回 – マネーすくすく09月号 – マネースクウェア・ジャパン
売却を前提とした出口戦略
基本は保有して賃料収入を得るのが目的だが、あえて売却するならというタイミングとして６つのパターンが紹介された。
- 譲渡益課税が長期譲渡益課税（５年以上）になったとき
- 減価償却費がゼロになったとき
- 融資を完済したとき
- 耐用年数がのこり１５年になったとき
- キャッシュ・フローがマイナスになったとき（デットクロス）
返済期間が短い場合
僕の物件も日本政策金融公庫から借入をしているため、返済期間が１０年と短い物件があり、キャッシュフローは毎月１０００円がキャッシュアウトしている物件があります。そういった物件を購入すべきかどうかの判断でとても悩んだ時期があり、束田先生に相談しました。
その物件に価値があるから購入するのであって、キャッシュ・フローが許せる範囲なら購入を検討しても良いと思う。また、融資がおりやすい物件だからというのも、あまり関係がなくて、物件が良いか悪いかの基準が大切。
引用元：束田先生より
そのアドバイスをもらって、何度ものシュミレーションして物件を購入しました。
第１５回のテキストにも記載があったのですが、こういった物件は売却時に収益がプラスになることを前提に考えいます。ローンの支払いは物件の内部に貯金をしている状態で、売却時にその貯金を回収します。これは一般の住宅を購入するときにも使える考え方だと思います。
売却時の見積り
講義では、実需（住宅ローン向け）は、専任媒介契約が良いと教えてもらいました。僕も売却依頼をしたときは専任にしました。一般向けは綺麗に装飾（オープンルーム、チラシ、説明資料作成など）で、手間がかかるため専任のほうが良いと思います。
ただ、専任にするまでは相見積りや提案内容の比較はしたほうが絶対によいです。
売却時に相見積りをする際に、使ったサイトです。
講義の中で紹介された書籍
投資苑
株式投資の話で、売却するタイミングとしては、普段は投資とは無縁な人が投資の話を始めたときが売りのタイミングということが書かれている。投資を行う人が学ぶべきことがたくさん書かれている書籍。
金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法
「若くして豊かに引退する方法」でとても記憶に残っているのが、「成功している投資家にはプランがある」というフレーズです。この言葉が今回の講座ではとても重要でした。
書籍では、売れ残っている不動産が希望価格まで下がらないので、下がったときのために購入後のプランを考えておいて、下がるまで待つということが書かれています。あとは、その時が訪れたときに自動的に実行するようにするとのことです。
購入時、売却時にプランを持っておいて、プランの発動条件に達したら実行するという考え方はとても好きです。
今回の宿題
第１５回まですべて終えましたので、WEB動画を見て最初から復習するのが宿題になりました。
受講の感想
初心者にとって火災保険は難しいと思います。僕もよくわかりませんでした。講座では火災保険についてコンパクトにまとめてくれていて、先生の実例もあり、とても理解しやすかったです。火災保険についてはこの回を何度も復習すると良いと思います。
出口戦略が目からウロコでした。出口戦略は物件を購入するときには、立案しておく必要があるという考え方がとても良かったです。
第１５回は、物件を購入するときにも、復習してチェックしたい回だと思います。
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