不動産投資の学校 積算評価と稼働力

口コミと評判|不動産投資スクール第4回 積算評価と稼働力の受講体験

ファイナンシャルアカデミー不動産投資スクール(不動産投資の学校)4回目は、担保力と稼働力から物件を診断する方法を学びます。
担保力は銀行融資の評価で使われたり、稼働力は物件の空室対策に直結しますのでとても重要です。

不動産投資スクール第4回 「積算評価と稼働力」の受講体験談

目次の紹介

今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。

study1 担保力を学ぶ
1-1.担保力(積算評価)とは
1-2.担保評価の仕組み
1-3.土地評価の手順
1-4.土地評価の掛け目
1-5.建物の評価額
study2 稼動力を学ぶ
2-1.稼動力(立地選定、エリアマーケティング)
2-2.現地で実践エリアマーケティング

融資判断に利用される積算評価

積算評価(せきさんひょうか)は、銀行が不動産を評価する際に使い、路線価(ろせんか)や原価で算出する方法です。

積算評価=土地価格+建物価格
土地価格=路線価✕土地面積
建物価格=新築価✕延床面積✕(残存法定耐用年数/法定耐用年数)

銀行によって、この積算評価が異なります。下落した場合の安全性として、積算評価の7割ぐらいを不動産評価とするときもあります。

積算評価で土地面積を使います。
土地の広さは融資では重要で、1棟ものは100㎡以上、区分マンションは40㎡以上ないと銀行からの評価はでにくいということです。
ファミリー層で住める面積(住宅ローンが使いやすい面積)が必要ということです。
束田先生も千葉県で購入した物件は、39.47㎡で銀行で評価がでないので、日本政策金融公庫で借りたそうです。日本政策金融公庫は借入期間は短いですが、融通が効きます。

東京都心では販売価格が高いので、販売価格と比べて精算評価が低いことが多いですが、最低でも販売価格の5割ぐらいを超えているのが目安。

土地の評価は道路次第

まったくの初心者の人は土地の評価がどのように決まっているのかわからないと思います。
土地は路線価(ろせんか)と呼ばれる相続税計算のための評価額を元にして計算しています。
道路が立派で広くてたくさん面していると土地の価値がよくなります。

路線価を調べるには、全国地価マップ

路線価は国税庁のサイトから調べられるのですが、地図をスキャンしてツギハギしているみたいで、とても使いにくいです。
 財産評価基準書|国税庁

講義では、全国地価マップの紹介がありました。
 全国地価マップ

全国地価マップはゼンリンような動的地図に路線価がマッピングされています。ただ、これも地図にランドマークの情報がないので探しにくいです。そのためにGoogleマップと併用して見比べながら路線価を探します。

New photo by Yoshinori Kobayashi / Google Photos

例えば、上の図で赤い印の場所では、「195D」「200D」という路線価の数値に面しています。
「195D」という評価のときは、土地は1平米あたり195千円の価値があることになります。「195D」のDは借地権割合を示します。借地権の場合は、この割合で評価されます。
路線価では、道路が2面以上に面しているときは、高い方の路線価を採用します。
そのため、赤い印の土地面積が100㎡である場合は、100㎡ ✕ 200千円=2000万円が土地の評価です。
そして、銀行は土地の価格下落も考慮して7割程度で評価すると、1400万円が銀行評価になります。この銀行評価は銀行により考え方が異なります。

土地の評価を左右する要因として、整形地や高低差、用途地域、権利関係なども学びました。
不動産投資スクールでこのぐらい土地に関して学べば、不動産投資をする上では困らないと思います。

区分マンションは持分割合で評価を出す

New photo by Yoshinori Kobayashi / Google Photos

以前から区分マンションはどうやって積算を出すのか分からなかったのですが、持分割合で計算できます。
1棟もの積算評価を出したあとに、持分割合(敷地割合)で割ってあげると1室の精算評価がでます。
持分割合は販売図面に記載があります。もしない場合は不動産屋に伝えるか、登記簿を取得して計算します。

旗地のメリット、デメリット

旗地は道路から少し通路を通って入った、奥の物件のことです。

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旗地は住宅用として考えた場合はデメリットが多いですが、投資用として考えるとメリットが多くなります。
講義の内容も踏まえて、調べた結果をメリット・デメリットとして整理してみます。

メリット
・土地が安い
・旗地でも家賃は変わらない
・通路から離れているので静か
・道路に面してないので、プライバシーが保たれる
・敷地延長部分に自転車、バイク、自動販売機などがおける
デメリット
・路線価の7割ぐらいの資産価値
・通気性が悪く、日当たりもよくないことが多い
・となりの建物と近すぎるとプライバシーや開放感がない
・自宅としては購入しづらい
・出口でも資産価値が低い
・融資が通りにくい

第2回の講座でも、学んだ「あらゆる瑕疵は価格に収斂(しゅうれん)される」のように、価値が折り合えば旗地も十分に投資対象になってきます。

稼働力の調査(立地条件、需要と供給)

不動産では、立地条件は動かすことも変更することもできないため、とても重要です。購入してみたが、需要がなく空室が続くととてもつらい思いをします。
講義では、エリアを選定する際に、都道府県⇒市区町村⇒駅⇒近隣施設の順で人口や需要を調査する方法を学びました。
不動産投資本だけでは、なかなか稼働力の調査まで詳しく学ぶことができないです。不動産投資スクールだからこそ、時間をかけてじっくりと学ぶことができます。
エリアを選定する目安としては、人口が増加傾向にあるのか、1日の乗降車数が5万人以上であるかを考えます。この条件は首都圏での話です。首都圏以外は2万人以上でも十分だというところもあります。

乗降車数が10万人以上のターミナル駅の周辺駅は狙い目

ターミナル駅は複数路線が乗り入れているために、乗降車数が多くなります。また、町並みも栄えている場合が多いです。
ターミナル駅の次の駅が乗降車数が3万ぐらいだっとしても投資対象として捉えることができます。ターミナル駅の力が強いと隣の駅から通いたい人も増えるからです。

敷金・礼金の設定から需要を読み解く

マンションの需要と供給を分析する方法として、敷金・礼金の設定を調査します。
敷金ゼロ、礼金ゼロ、フリーレント1ヶ月が多い物件だとそのマンションが過剰供給です。
僕もワンルームなら過剰供給でしたが、ファミリータイプにしたときは敷礼金が1ヶ月ずつとれたときがありました。

講義の中で紹介された書籍

ミクロ経済学入門の入門

ミクロ経済は私達の生活に関係している身近なことが多いのでわりと馴染みやすい。競争市場、完全競争市場、不完全競争市場なども、不動産投資の市場に応用できる。

狭小邸宅

狭い土地が担保価値が低くなるのを利用して、狭い住宅を販売するケースが増えています。
この本では、狭小邸宅の営業マンについて書かれています。住宅販売をする営業マンを軸として書かれているので、不動産投資の勉強になります。

今回の宿題

自宅の資産価値を計算する。
路線価を使って、土地価値と建物価値を計算する。

受講の感想

不動産投資の書籍で何冊か読んで勉強していましたが、知識がバラバラで使える状態ではなかったです。
積算評価や稼働力を調査していく流れがスッキリと整理できたのがよかったです。
Web受講の動画で学習すると、短期間で知識や考え方が養成されるのでとても成長が早いと感じます。

最近、「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」を再び読み始めました。何度読んでも気づきがありとてもオススメの不動産投資本です。
オーナーとしての思考や借金の考え方は金持ち父さんから学んで、具体的な実践方法は不動産投資スクールから学ぶという考え方がよいと思います!

ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでは、無料セミナーが開催されています。不動産投資は勉強することで、買って良い物件、買ってはいけない物件を判断することができます。ぜひ、体験してみてください。

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