ファイナンシャルアカデミー不動産投資スクール（不動産投資の学校）第２回です。いよいよ本格的な話になってきました。
Web受講で収録後の動画で学習しました。動画学習はとても良くて、一時停止してテキストへの書き込みができたり、少し戻ってもう一度確認できたりとじっくりと学習することができます。
９０分の講座ですが、あまりにも楽しく３時間ぐらいかけてじっくり学習しました(^^)
「表面利回り」の章は、とても大切で、神がかり的に解説がわかりやすかった！
不動産投資スクール第２回 「利回りと収益評価」の受講体験談
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 3つの指標を学ぶ
- 1-1.物件の良し悪しの3つの観点
- 1-2.収益性の3つの指標
- study2 表面利回り・実質利回り
- 2-1.表面利回り
- 2-2.実質利回り
- 2-3.物件賃貸時の諸費用
- 2-4.固定資産税評価額と「一物四価」
- 2-5.仲介手数料
- 2-6.印紙税
- 2-7.登記諸費用
- 2-8.融資（ローン）を利用する際の費用
物件を利回りで絞り込み
不動産投資の書籍で、よく書かれてある利回りについて、体系的に整理して学習します。
物件は、表面利回り⇒実質利回り⇒ROIの順に絞り込んでいきます。
物件の利回り計算が順に複雑になりますので、その労力に見合うだけの物件に絞り込んでいく感じです。
束田先生から次の説明があり、格言めいた言葉は印象的でした。
不動産投資は景気が良かろうが、悪かろうが無関係に成果を出せる。必ず割安な物件はどこかに存在する。
家賃相場を調べる方法
家賃相場は次のサービスでも調べることができます。
不動産アーカイブ
現在の家賃がわかるが、過去の家賃はわかならい。
最近は、物件が減少している。
無料で使える。
不動産アーカイブ・マンション・アパート・ビルなどの建物情報データベース【HOME’S】
マンションナビ
過去の売却価格がわかる。
いくらで賃貸に出されたのかがわかる。
無料で使える。
中古マンション売却価格を自動査定するならマンションナビ
@nifty x 東京カンテイ
3000円＋消費税で、売出し価格履歴がわかる。
1000円+消費税で、家賃履歴がわかる。
有料であるため、かなり正確な履歴がわかる。
東京カンテイ｜マンション価格情報サービス
無料のサービスでざっくり調べて、購入が固まったら東京カンテイで正確に調べる。
エリアを決めて、ひたすらに利回り計算
不動産投資の初心者には、相場感がない。この物件価格はこのエリアで高いのか安いのか、利回り８%はこのエリアなら高いのか低いのかといった判断ができない。それは、エリアや物件条件をしっかり決めずに、ただ漠然と物件を探しているかである。
目標は、３ヶ月でこのエリアの相場感を身につけること。
ひたすら、ネットで物件を探して、利回り計算をしていく。これは毎日毎日行う。
講義では、どのような方法・手順で毎日の作業を実施するのかの説明もありました。
同じエリアをひたすらに調査し続けることで、誰よりも早く物件を見つける嗅覚を養うことが大切。
希少価値が高い物件をピックアップできるように
物件を表面利回りで判断していく。その際に、希少性があるような利回りにしておくことが重要。
２,3ヶ月に１回よい物件がでるような利回りを目標にする。
僕が住んでいる世田谷区なら、６%の物件が多いので、8%以上を目標にする。
管理費・修繕積立金の相場感
投資用として見る場合には、管理費・修繕積立金の合計の相場感が、ワンルームなら1万円/月以下、ファミリーなら2万円/月以下であればよい。
次の記事のように調査統計から見た場合は、管理費は「平米あたり145円」が平均で、修繕積立金は「平米あたり149円」が平均相場になっている。この単価で考えると、30㎡のワンルームなら管理費は４３５０円、修繕積立金は４４７０円となる。５0㎡のファミリーなら、管理費は7,250円、修繕積立金は7450円となっていて、講義で習っている相場感に収まる。
損してない？マンション管理費の相場と適正価格にする方法 | 中古を買ってリノベーション – ひかリノベ 住まいブログ
マンションでは大規模修繕工事などがあるため、修繕積立金の額がどのぐらい必要であるかは知っておかないと想定外の出費になることもある。
物件の表面利回りが良くても、管理費、修繕積立金が高いと物件の収益が出にくい。実質利回りで、管理費・修繕積立金を含めた収益性を判断していくことが大切。
管理費・修繕積立金は、大手の不動産管理会社では大きくなる傾向にあり、自主管理（所有者たちが自ら管理）では小さくなる傾向にある。
修繕積立金に問題があっても、価格交渉で補えるなら大丈夫で、投資には次のようなことわざがある。
「あらゆる瑕疵（かし）は価格に収斂（しゅうれん）される」
物件にどんなに瑕疵があっても価格で収めることができるとうことです。
なお、管理費は組合と協議することによって下げることができます。
管理費は下げられる
固定資産税と固定資産税評価額
固定資産税と固定資産税評価額を用いた物件チェックがあります。
固定資産税は、毎年５月頃に支払いますが、その固定資産税額が家賃の１ヶ月分に収まっているのかをチェックします。家賃の１ヶ月分を超えているなら、固定資産税が高いか家賃が安すぎるという判断をします。ただし、固定資産税は軽減措置（けいげんそち）が実施されているケースがあるので注意。
固定資産税評価額は、公示地価の７割ぐらいの価格になる。物件の価格交渉をする目安に固定資産税評価額で判断する考え方もある。
購入するときは元付業者
元付業者（売主から直接に依頼）は、売主と買主の両方から手数料が貰えます（両手取引）。そのため、元付業者が価格交渉に応じてくれやすいということです。
講師の方によっては、片手（買主側）のほうが交渉がしやすいという意見もあります。片手の場合は売主と距離があり、買主の味方になって交渉してくれるからです。
僕は、元付業者は買主と関係があることが多いため、じっくりと信頼関係を気づいてから交渉しないと失敗することが多いと思います。
講義では、元付業者の見分け方の説明もあり、参考になりました。
司法書士は自分で探す
購入後に不動産登記をする際には司法書士が必要になります。
不動産屋に紹介される司法書士の手数料は高いので、自分で探しましょう！ということを学びました。
僕も区分マンションを購入するときは、販売会社に司法書士を紹介されたのですが高かったです^^;。
ネットで「司法書士 登記 激安」で検索してみると次のような料金でした。司法書士の料金は自由化されているので各社バラバラです。
- 所有権移転登記が24,800円
- 抵当権設定で59,800円
- 所有権移転登記 70,000円
- 抵当権設定で22,800円
こうやって調べてみると、司法書士の登記費用で10万とかは高すぎることがわかります。
また、司法書士を自分で探すことで、買主側の味方になってくれます。不動産の購入では、重要事項説明書や売買契約書のチェックも必要になりますが、このチェックも司法書士の方へ依頼することができます。買主側に不利な条件があった場合に指摘してもらえるので、慣れないときは、必ずチェックしてもらいましょう。
次のように契約書のチェックだけを行ってくれるサービスもあるので、上手く活用しましょう。
ローン事務手数料の節約
不動産会社から銀行を紹介されると、ローン事務手数料が高くなることがあります。不動産会社の紹介料が乗っているからです。そのため、相場感を知っておくことは重要ですのでネットで調べてみました。
オリックス銀行だと、「借入金額の1.08％」なので、5000万円の物件だと54万円ぐらいで、1000万円の物件だと10万円ぐらいです。
スター銀行は、「（1件につき） 108,000円（税込）」と記載があります。
調べてみるとローン事務手数料は10万円ぐらいが相場だということがわかります。
講義の中で紹介された書籍
講義の中で、束田先生が不動産投資において役に立つ書籍を紹介しています。
ポジティブ・チェンジ
不動産投資はめんどくさい作業が多いです。物件のマイソクを見たり、ネットを検索、現地へ向かったり、業者と相談したりと。そういった作業を前向きな姿勢で取り組むために紹介された本です。
本書では、「「めんどうくさい」を行動のサインにする。」という章があり、「めんどくさい」と感じたときを行動のキッカケにするようにとアドバイスがあります。
ワルが教えるウラ技不動産投資
相場感が重要という説明の中で紹介された書籍。本書は、数百件以上の物件をみて相場感がある人に向けて、価格交渉の物件を安く購入するためのテクニックが書かれた書籍。本書の冒頭で記載のある「相場感のある人」という、この記述が重要。
トランプ自伝―不動産王にビジネスを学ぶ
2017年７月時点で、アメリカ大統領のトランプは不動産投資で成功した人です。束田先生が本書のエピソードを紹介しています。トランプが色々な瑕疵が法規制があって、使えないオフィスビルを激安で購入して再生したとのことです。どんな悪い条件があっても、価格ですべて補えるという例です。
今回の宿題
区分マンションの場合
自分が投資したいエリアを、Yahoo不動産で探す。物件売買から販売価格を調べて、賃貸から家賃相場を調べて利回りをだす。
１日３物件を行なう。
一棟ものの場合
健美家から、物件の価格と利回りから想定家賃を調べて、Yahoo不動産の賃貸で家賃相場を調べる。そして、掲載されている利回りが妥当であるかチェックする。
受講の感想
不動産投資スクールの第2回は物件を利回りで収益評価するという重要な講義でした。
投資対象エリアの相場感を自分の中で構築しないと投資ができないということがわかって、とても気持ちがスッキリして集中して取り組むことができそうです。不動産投資本を読んでいるだけでは、この腑に落ちた感覚には至らないと思います。やはり、実際の講義ならではの納得感でした。
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでは、無料セミナーが開催されています。不動産投資は勉強することでリスクを減らすことができます。ぜひ、体験してみてください。
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