不動産投資スクール11回目は、ファイナンシャルアカデミーの新宿校で教室受講して、後日に動画がアップされたので、Web受講でも学習しました。
教室受講では、たくさんの生徒さんが参加されていて、「こないだ１棟もの物件を融資審査した」とか「区分マンションを購入した」とかの話がリアルに聞こえてきてとても刺激になります。
今回は、「保有物件の管理」のということで、物件を購入後の管理運営がテーマです。
「保有物件の管理」の受講体験
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 大家さんへの第一歩
- 1-1.忘れずに行きたい手続き
- study2 管理会社の選び方
- 2-1.専任媒介と一般媒介
- 2-2.「委託管理」と「自主管理」
- 2-3.管理会社の選び方①「大手系」と「地域密着系」の違い
- 2-4.管理会社の選び方②～5つのポイント
- 2-5.空室保証と滞納保証の違い
滞納保証は必須！
滞納保証（たいのうほしょう）はとても重要という話。
束田先生曰く、家賃滞納や夜逃げはかなりの確率で起こるとのこと。
確かに、1棟ものであれば、部屋数も多いので、家賃滞納や夜逃げは起こりやすいと思います。
連帯保証人がいたとしても、その人が遠くにいる場合や人間関係に問題がある場合は、保証人として機能しないこともあるようです。
ですので、滞納保証は必須として加入してもらいましょう、ということでした。
滞納保証については、東急リバブルさんのサイトがわかりやすかったです。
連帯保証人不要滞納賃料保証システム｜東急リバブル
入居募集時の、謎の専任媒介
入居者探しを不動産屋に依頼するときに、専任媒介にするか一般媒介にするのかがあります。
僕は両方ともお願いしたことがありますが、一般媒介のほうがよいと思います。
このあたりは本当に、不動産屋の意見と投資家の人達の意見がまったく違います。
専任媒介は、1者の仲介業者にしか依頼できません。そのため、その仲介業者は手数料をもらえることが確定します。だから仲介業者は専任媒介を取りたくて、かなりプッシュしてきます。でも、実際は1社が頑張ったところでどうにもならないことが多いです。
そして、他社との競争にさらされていないので、どうしても対応が遅いと僕は感じています。
なおかつ、専任媒介での契約のため、オーナーは他の業者に依頼できるということを封じられてしまいます。専任媒介は、仲介業者の都合でしかないと思います。
自分で活発に仲介業者を回ってお願いできるオーナーであれば、一般媒介のほうが遥かに上手くいきます。一般媒介でも、入居者を決めることができれば、オーナーからも手数料を貰えるので、両手取引になるため、頑張って動いてくれます。
僕の中では、「オーナー以上に不動産屋が頑張ってくることはない」と思っていますので、ぜひ、一般媒介でオーナーが頑張ればよいと思います。
「一般媒介の場合は、レインズへの物件登録義務はない」というのを初めて知って、驚きましたｗｗ。僕は、仲介業者に「なぜ、レインズに登録しないだ！」って突っ込んでいたのでｗｗｗ。レインズは、不動産流通機構が運営している不動産業者が閲覧出来る物件データベースです。
一般媒介にすると、物件の鍵の問題がありますが、ドア付近に南京錠（なんきんじょう）の鍵ボックスを設置しておけば問題ないです。僕は次の鍵ボックスがとても使いやすかったです。
管理会社が倒産
管理会社の選び方の話を聞いているときに、過去の記憶が蘇ってきました。
過去に区分マンションの管理をお願いしていた管理会社が倒産したことがあります。家賃の３ヶ月ぐらい管理会社に滞納されましたｗｗｗ。入居者は普通に支払っているのに、管理会社に滞納されましたｗｗｗ。
そういったことから、家賃は必ず僕の口座に振り込んでもらいます。このときは管理会社選びもかなり甘かったです^^;。
管理会社の選び方
僕は管理会社は倒産の可能性が低い会社がよいと思います。あまり、社長だけでワンマンなところはやめたほうがよいです。
講義では、「管理会社に必ず足を運んでよくみる。実際に空気を感じる」、「駅前の管理会社の数社を比較する」というアドバイスがあって、とても良かったです。今まで、思いつきで管理会社を決めていたので、じっくりと比較検討して決めるべきだと思います。
不動産投資スクール（不動産投資の学校）の第1回目でも説明がありましたが、「不動産投資は最初にじっくりと時間をかけて検討すると、あとが楽になる」という説明がありました。まさにそのとおりだと思います。
そして、家賃の振込が遅れているとか、社員が急に退社して次々に担当者が変わるような管理会社は、すぐに別の会社へ管理をお願いしたほうがよいです。
僕もイメージ悪い、サブリース
僕も、空室保証（サブリース）を行っている会社と話したことがありますが、良い印象ではなかったです。
僕の中でサブリースは、「よくわかっていない不動産投資家の素人から、なんのリスクも背負わずにお金をとる」というイメージです。
サブリースは空室になったときに、業者が家賃を保証してくれます。そのため、保証金として、家賃の２割ぐらいをとります。なおかつ、家賃を下げる権利を業者が持っていたりします。
ということは、業者が収益を上げるために、空室にならない低い家賃設定をしておけば良いということになります。オーナーの取り分はかなり減ってもよいということです。実際、サブリースの業者が提示する物件は、かなり家賃が安いです。また、敷金・礼金がゼロだったり、フリーレント（１ヶ月家賃無料とか）が付いていたりします。
賃貸市場の価格も下がってしまうので、僕はあまりよいイメージではないです。
サブリースに関しては、テレビでも取り上げられています。
アパート建築が止まらない ～人口減少社会でなぜ～ – NHK クローズアップ現代＋
サブリースの問題解決に特化した団体もあります。
サブリース問題解決センター サブリースの適正な取引を普及し、不動産運用の健全化を目指す
講義の中で紹介された書籍
今日は書籍の紹介はなし！
今回の宿題
管理会社を5社訪問して、次のことをヒアリングする。
- 家賃・敷金・礼金はどのぐらい
- 管理費はいくら
- 保証サービスどのようなものがある
- 24時間対応可能か
良い物件が出てきたときに、いきなり管理会社を探しても上手くいかない。
そのために、予め管理会社をヒアリングしていく。
購入したい物件資料を持参して、すでに購入している気になって話をすればよいｗｗｗ。
受講の感想
滞納保証と専任媒介、サブリースについては、あまりよくわかっていなかった。今回の授業でそのあたりが整理されたのがとてもよかった。
束田先生の話を聞いて、夜逃げって結構多いというのが衝撃だったwww。
不動産投資スクールは、オーナーのためにオーナーがノウハウを教えてくれます。
一般的なセミナーは、不動産会社がオーナーに物件を売るために教えています。ここが最大の違いだと思います。
セミナーを受講するときは、運営主体や講師の方が不動産オーナーなのか業者なのか、よく調べることをおすすめします。
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