不動産投資スクール12回目は、「物件のバリューアップ」で、空室の物件をどのように入居者を埋めていくのかがメインのテーマです。空室対策は、空室の物件を購入した後を想定して、講義が進みます。
かなりのボリュームの講座で、受講したほうが早く成長できて成果がでると感じた回でした。
「物件のバリューアップ」の受講体験
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 空室を埋める方法
- 1-1.空室を減らす賃貸付けの方法
- 1-2.空室を埋めるためのテクニック
- 1-3.募集チャンネルを増やす
- study2 物件のバリューアップ
- 2-1.物件のバリューアップ
- 2-2.仲介会社への対応
- 2-3.入居申込からの入居までの流れ
駅前の不動産屋をすべて回る！
賃貸仲介依頼をする際には、駅前の不動産屋を１０社以上回ってお願いする。
１０社ぐらいを競わせて賃貸募集してもらうとだいたいはすぐに埋まるそうです。
間違っても専任媒介にはしないこと。
僕も専任媒介は試したことがあったが、とても不満だった。専任媒介は自分のところで入居者を決めたがるので、あまり積極的に他の仲介会社には情報を展開しない。また、SUUMOなどの媒体に掲載するには手数料がかかるので、たくさんの媒体に載せようとしない。専任媒介は業者の都合が色濃くでる印象があった。
専任媒介でも一般媒介でも仲介会社は、オーナーとの両手取引（入居者とオーナーから両方手数料が貰える、手数料は１ヶ月分という法律なので、オーナーからは広告料という名目になる）になるため、業績をあげたい担当は頑張る。
入居者募集マニュアルは使える！
現役の不動産投資家である束田さんが使っている入居者募集マニュアルも貰えた。
これをベースに自分でチェックリストを作って、カスタマイズしていこうと思います。
こういった資料が入手できるのはとても助かります。
ファイナンシャルアカデミー社長の泉さんが、作った資料だとそうです。
泉さんは、「仕組み仕事術」という書籍も出版していて、２回以上やることはこのようにチェックリスト化することを勧めています。
仲介業者に鍵の受け渡しをする場合は鍵ボックスを使うのですが、僕が愛用しているのは「サンワダイレクト 鍵収納BOX 南京錠」です。とても頑丈でちょうどよいサイズです。
仲介業者を訪問するときに名刺が必要になります。不動産オーナー用の名刺があると伝わりやすくて便利です。名刺は、ビスタプリント
で作成しています。格安でネットで発注できて便利。
仲介業者に依頼する際に、申込書を書いて、捺印する必要があります。印鑑、朱肉、捺印マットも事前に用意しておきます。印鑑は不動産投資を初めるときに、実印・銀行印・認印のセットをハンコヤドットコムで作りました。
捺印マットは「エンドマーク」の革製が使いごこちもよく、おしゃれで最高です！
住所ゴム印も作ります。講義では住所と名前・電話番号がセパレートで交換できるタイプを勧めていましたが、僕はアクリル性のゴム印を使っています。値段も安いので、引越しなどで変更があったときは、作り直してもよいと思います。ハンコヤドットコムで作りました。
印鑑をお探しなら、ハンコヤドットコムへどうぞ！
不動産仲介を回る手順とコツの使用をもらう
不動産仲介を訪問する際の、テンプレートをもらうことができた。あとはこのテンプレートをカスタマイズすればよいと思うのでとても便利。はじめて不動産投資をする人にはまとまったノウハウのマニュアルがあると、時間が節約ができて助かると思います。
入居が埋まらない人は依頼する仲介業者が少ないことが多い
募集しているのに空室が続く場合は、数が少ないことが多い。ターミナル駅の不動産仲介にも依頼する。大きな町から人が流れてくる。
仲介をしたときは管理表を作ってチェックする
チェックしておくことで、進捗がわかるし、そのエリアの不動産屋の能力もわかる。管理する項目は訪問日、ネット掲載日、空室確認のTEL（正で書く）など。こういった、管理表を作ってどんどん効率化していく。
空室が続く場合は、現地改善
空室を埋めるために、対費用効果でレベルに応じて対策がある。
例えば、「レベルC：必ず実施するレベル」の場合
ルームクリーニング（ハウスクリーニング）の相場は1000円/㎡で、20㎡なら2万円ぐらい。
僕は相場がわかっているなら、比較サイトやタウンページで依頼してもよいし、どこかの不動産仲介に紹介してもらってもよいと思う。
ズバットハウスクリーニング比較
照明をつける。講義でランプソケットを初めて知ったｗｗｗ。格安のランプソケットで照明を取り付けてもよいし、予算があるならアイリスオオヤマのシーリングライトは安くて使える。
照明を取り付けるときは折りたたみ式の台があると、電車でも運べて便利。僕は、次の折りたたみチェアを愛用している。軽くてとても丈夫。
あとは、部屋の匂いや汚れを改善したり、水回りで異臭がするので水を流しておくなど。
その次は、レベルB・レベルCがあって投資できる金額に応じての改善がある。
そこで、「ELPA カメラ付きドアホン」の紹介があり、電気工事なしでドアホンの取り付けが可能で驚いた。
不動産仲介によって、掲載するポータルサイトが違う
仲介会社の契約している賃貸ポータルサイトに違いがある。
利用者別のシェアではSUUMOが人気。複数の仲介に依頼することでまんべんなくポータルサイトへ掲載されるようにしたい。
ASCII.jp：SUUMO首位もお気に入り不在？ 不動産サイトシェア (1/2)
部屋の写真は広角レンズと自撮り棒
マイソクと部屋の写真を仲介に渡す。僕は天気のよい日に部屋の写真を撮影して、Google フォトやGoogle ドライブ活用して写真を共有している。
広角レンズと自撮り棒があれば、部屋を広く撮影できる。
住環境を良くする
物件にダストボックス（ゴミステーション）がない場合は用意する。衛生的にも見ためもよい。６世帯分でも２万円ぐらいから購入できる。
不動産書類はいつでも探せるように管理
講義で、クリアファイルのハーフポケットが便利！と教えてもらって早速購入。資料の取り出しがとてもスムーズでほんとに便利。業者からもらったクリアファイルは使いにくいので、今はハーフポケット式ですべて管理しています。
ラベルはテプラで作ります。書類整理以外にも色々と必要なときがあるので、とても便利。
「第8回 売買契約と重要事項説明書」のときに、「不動産関係書類チェックリスト」という一覧表をもらっている。これを目次にしてラベルをつけて整理していく。
賃貸借契約の締結
以前までは、原状回復ガイドラインでしたが、民法大改正で法律に加えられた。
自然と劣化するもの（通常損耗や経年劣化）は大家（貸主）の負担。入居者が故意、過失でつけた傷や汚れは別で請求することができる。
国土交通省でガイドラインがまとめられている。動画もあるのでよく確認したい。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
民間賃貸住宅の賃貸借関係をめぐるトラブルの未然防止に関する制度 解説映像
講義の中で紹介された書籍
民法が大改正について特集されている。不動産賃貸業にも係る内容が多いため、ぜひ読んでおきたい。
今回の宿題
物件のマイソク（募集図面、チラシ）を作成する。
普段からたくさんのマイソクを見て、良いと思うデザインや記載事項をスクラップしておくのが良いと思う。
受講の感想
実際に空室になったときは、今回の講義を何度も聴いて対応したい内容だと思いました。
実践で実績のある空室対策だし、チェックリストや手順書のサンプルが貰えたのもとても大きかった。
たくさんの書籍を読んだり、自分で経験してから理解するのではとても時間がかかる。実際に自分で物件のバリューアップをしながら、この講座を学習するととてもわかりやすし、成長も早いと感じた。
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