不動産投資スクール13回目は、「リフォームのテクニック」で、サブタイトルは「空室を埋め、物件の価値を高める」です。
短い時間で、とても実践的内容なので、不動産投資を行動しながら繰り返し学習するような回だと思います。
「リフォームのテクニック」の受講体験
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 物件の管理を向上させる
- 1-1.物件の管理を向上させるテクニック
- study2 物件の収入を向上させる
- 2-1.物件の収入を向上させるテクニック
- 2-2.予算決定の目安
- 2-3.内装リフォームのポイント
- 2-4.外装リフォームのポイント
- 2-5.リフォーム見積りから発注までの流れ
- 2-6.ローコストリフォーム入門
不動産は管理を買え
「不動産は管理を買え」という言葉はとてもわかりやすい。
物件を購入するときは不動産の管理状態にも着目します。築年数が立っている割に管理状態がよい物件はあります。管理状態がよいと、建物自体の寿命が伸びるし、質の高い入居者も呼び寄せます。
管理会社を変更する
ファイナンシャルアカデミーの泉社長のエピソードが紹介された。
泉さんが８０世帯の団地を２億5千万円で購入した。管理が悪く半分が空室、それでも利回りは１０％以上あった。管理会社に問題があると認識していたので、購入後に管理会社を変更すると満室に！利回りは２０％を超えた！
引用元：ファイナンシャルアカデミー 不動産投資スクール
物件のセキュリティ、防犯
セキュリティを向上するための用品はネットでも購入できる。すべてを業者に依頼すると割高なので、用品の購入を自分で行い、取り付けを業者に依頼するとよい。もちろん、自分で取り付けできるものは率先して行う。
宅配ボックス mini
ネットで購入できるのが驚ｗ。あると便利。レシートが印刷されるタイプだと紙の補充が必要になるので、レシートがでないタイプがよい。
監視カメラ
お金がないときはダミーカメラでもOK。ネットでたくさんの種類が販売されています。
火災報知器
電池寿命が、約10年もつので、何度も取り替えの必要がない。
空室を埋めるという意識を持つ！
空室は「仕方ない」と思ってしまうと埋まらない。必ず、空室を無くしていくという意識を持って行動する。
空室を埋めるための行動をリスト化して、対費用効果が高いものから取り掛かる。
Ex．
– 入居募集をしっかり行っているか確認
– 管理会社の変更を検討
– 予算を決めて内装リフォーム
– 部屋以外で自動販売機、看板設置などの収益源を考える
物件購入時にリフォーム費用を価格交渉に盛り込む
しっかりと業者の相見積りと提案を聴いて、リフォーム費用を価格交渉の材料にしていく。
また、僕はリフォーム業者は地元の業者をタウンページで選びならが、一括見積もりサービスをつかって小さい企業を探すのも効率的だと思う。ホームプロがとても使いやすく愛用している。
失敗しないリフォーム会社選びなら「ホームプロ」
リフォームして家賃が上がると、売却価格も上げることができる
物件価格1000万円で１０％利回りなら、年間家賃は100万円。リフォームして112万円にすることができると、物件価格は1120万円で売却できることになる。売却まで視野に入れて、リフォームを考える。
部屋の広さでのリフォームの相場やリフォームによる空室期間が発生する際の考え方もとても参考になった。
内装リフォームのポイント
部屋の用品ひとつひとつについてのリフォーム方法の説明があり、何度聴いても参考になる。
用品を業者に容易してもらうと高くなるので、Amazonやオークション購入して取り付けだけ業者に依頼する。代替の商品がネットで揃うことが分かっただけでもとてもよかった(^^)。
特にこれは便利だと思った商品をピックアップ。
ワイヤレスドアホン
電気工事が不要な、ワイヤレスタイプのドアホン。とても便利！十分に自分で取り付けができる。
トレイのウォシュレット
ネットで購入できる。取り付けも自分でできる。トレイに電源口がないと使えないので注意。
クッションフロア（CF）
塩化ビニルできた素材。見た目はフローリングと変わらない。フローリングだと高額だが、CFだと安価。撥水性も抜群。ペット可物件はおしっこなどの匂いがあるため、絶対にCFを引いておきたいと思った。
メーカーはリリカラとサンゲツが主流。
Amazon、楽天にも店舗があるのでロール単位で購入できる。
シングルレバーの水栓、蛇口
ワンタッチでお湯と水を混合できる。僕も自宅で使用している、とても便利。
外装リフォーム
外壁塗装やコーキング、屋根塗装を行う。
必ず相見積リを行う。５社ぐらい見積をもらうと聴いて多いと思ったが、金額が大きくなる工事なので、しっかりと業者を選んだほうがよい。
物件近くのタウンページ（ネット版）で業者を探す。小規模な業者で余計なマージンを取られないところを選ぶ。それ以外に講義では業者の選び方も詳細に教えてもらった。
また、２・３社程度は、見積比較サイトで物件近くの小規模企業を探すのもよいと思った。
外壁塗装の一括見積【全国見積もりサポート協会】
【外壁塗装の駆け込み寺】
講義の中で紹介された書籍
ミクロ経済学入門の入門
リフォーム費用と家賃アップとの関係で、最初は、リフォーム費用をかけると家賃もアップしやすいが、途中からそれほど家賃がアップしなくなる。この関係は、経済の限界費用と限界効用。
経済学の考え方も知っておくと役に立つ。経済をグラフや絵でわかりやすく説明されている書籍として紹介。
ポジティブ・チェンジ
本書で、「「めんどうくさい」を行動のサインにする。」という章がある。「めんどくさい！」と言ったあとに行動する習慣をつける。不動産投資がひたすらマイソクを見たり、物件を見学したりとわりとめんどくさい作業が多いので、こういった書籍を読んで、どんどん前向に、のめり込むように作業できるように変えていく。
今回の宿題
実際にリフォームする気持ちで、次の商品を選ぶ。
- サンゲツ、リリカラの電子カタログで自分の好きなクロスを選ぶ。
- ホームテックカラーシュミレーションで外壁塗装を選ぶ
受講の感想
リフォームの書籍を１０冊読むよりも、この講座で勉強したほうがとても役に立つと思った。
自分で業者を選び、業者と相談してリフォームのプランを立てる意義は重要。
わからないことは業者にアドバイスを求めればよいし、価格で不安なら相見積りでじっくり比較すればよい。
先生が実際に自分の物件をリフォームしたノウハウを教えてくれるのが、実践的で役に立ちます。
あとは、実践を行いながら繰り返し学習すると効果が高いと思った。
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