不動産投資スクール（不動産投資の学校）第8回目の「売買契約と重要事項説明書」を受講しました。
不動産を購入するときには売買契約書を結びます。この売買契約書に印鑑を押すと、すべての交渉権を失います。あとで、失敗したことに気づいて後悔しないためにも、売買契約書や重要事項説明書の確認方法についてしっかりと学びます。
また、買主にとって不利な条件や条項がある場合や、事前に聞いていないことがあった場合にはしっかりと交渉します。
「売買契約と重要事項説明書」の受講体験
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 売買契約、重要事項を学ぶ
- 1-1.売買契約の心構え
- 1-2.売買契約書の構成、チェックポイント
- 1-3.重要事項説明書の構成、チェックポイント
- 1-4.買付申込から決済までの流れ
常日頃から価格交渉をする
前回の宿題は価格交渉でした。流石に実践での価格交渉となると、宿題をやってきた人は半分もいなかったようです。束田先生から価格交渉に関して、次のようなアドバイスがありました。
ほしくない物件でも価格交渉をしておかないと、ほしい物件が出てきたときに上手く価格交渉できない。
ほしくない物件なら大幅な価格交渉をして、相手に断って貰えばよい。
常日頃から図々しいことが言えるように訓練しておく。
引用元：不動産投資スクール第8回目の講義から
常日頃から価格交渉をしていないと、いざというときに上手くいきません。物件を探して、現地調査して、価格交渉するというタスクを繰り返したいと思います。
ニジマスの養殖場
束田先生の最近のエピソードが面白かったです。
ニジマスの養殖場の土地（100万円）の購入を提案されて、欲しくなかったので「50万なら購入します」と回答したら、承諾されたそうですwww。ニジマスの養殖場は利回り20%ぐらいらしいです。
これも物件の調査活動を繰り返していると、不動産仲介から紹介されることがあるので、行動をすることが大切。
売買契約書・重要事項説明書（重説）は、必ず事前入手して読み込む！
売買契約書・重要事項説明書は、当日に渡されて説明されるケースが多いが、必ず事前に入手する。
高額な買い物をする不動産なのに、不動産仲介は、以外に当日に渡して説明するだけのことが多いです。
当日に専門的なことを説明されても調べる時間もなく、長時間の説明になるので、ほとんど判断できないです。また、もし事前に聞いていない不利なことがあっても、その場で価格交渉をするのは、とても難しいです。
講義では次のことを強く勧められました。
- 購入する側は立場は対等なので、書類をきっちりと事前に読み込んだのちに、契約の場につく。
- 価格交渉は契約当日までに済ませておく。
- 契約当日はすべての承諾をした上で、臨む。
- 契約当日に聞いていない不利な情報があった場合は、帰る。後日に価格交渉したのちに、契約を再開する。
最初に提示した買付価格は、その時の条件での価格なので、契約書や重説で聞いたことがないことや不利な条件があれば、交渉して価格を下げてもらうべき。
これは、不動産投資の物件だけでなく、住宅を購入するときも同じです。
交渉は、リスクをどちらが背負うのかを調整することです。
契約時に不利な条件があるのに、そのまま契約すると、リスクを買主が背負うことになります。
不動産は大きなお金が動きますので、しっかいと納得と理解した上で契約に望みたいです。
売買契約書・重要事項説明書のチェック方法
僕は区分マンションを購入したときは、不動産投資スクールのテキストを使ってひとずつ確認しました。不動産投資スクールのテキスト契約書の条項ごとに解説があるので、この順番でチェックすれば、大抵は大丈夫です。
そして、念のために教室受講したときに、最後の質問時間で束田先生に契約書のチェックをお願いしたり、アドバイスをもらいました。
このように、不動産投資スクールでは、教室受講の最後に不動産投資の経験者である講師の方に相談することができるのも、大きなメリットです。
慣れないときは、契約書を他の不動産屋の人や、司法書士、コンサルタント（有料）にチェックしてもらうのも良いと思います。
住んでいる市区町村、司法書士会でも予約制で時間制限がありますが、無料相談を行っています。
東京司法書士会相談について
司法書士相談（無料） | 世田谷区
不動産の関連書類の入手と整理
不動産の関係書類はとても重要です。
オーナーによっては火災で消えてしまわないように、銀行の耐火金庫に契約書類を保存している人もいます。それだけ、書類を作成したり揃えていくのが大変だということです。
購入するときに書類が足らないときは、必ず価格交渉して値下げしてもらう。そして、自分が売るときは書類をすべて揃えて売りだします。
住宅販売などは不動産業者がとてもきれいに資料をファイリングしていると思います。
テキストの付録として、「不動産関係書類チェックリスト」があり、これがとても便利です。このチェックリストを目次にして資料をファイリングしていくことができます。
ファイリングは7分丈のポケットが便利！
束田先生に勧められて使ってみたいのですが、クリアファイルは7分丈ポケットがとても便利です。ポケットの高さが約7割なので、書類の出し入れがとてもスムーズです。名刺など小型の書類も取り出しやすいので、書類整理には必須アイテムです。
登記簿を使ってのプロファイリング
講義で登記簿を使ってのプロファイリングが紹介されて、なるほど！と思わず感嘆してしまいました。
不動産の登記簿はだれでも入手できますので、その情報をプロファイリング（分析）して、交渉するためのネタを考えます。この方法は、契約書の前の価格交渉で使います。
登記簿では、今までの所有者の名前、住所、借入金額、金利、借入銀行、共同担保が履歴がわかります。
借入金額、金利からおおよその購入金額と残債がどのぐらいあるのかがわかります。残債がわかると価格交渉する上での最安値がつかめてきます。
所有者の名前と所有権移転をした日付から現在の年齢や相続での売却なのかの予測をたてることもできます。
登記簿は登記情報提供サービスを使うと自宅にいながらデータでも入手できます。
講義の中で紹介された書籍
影響力の武器[第三版]: なぜ、人は動かされるのか
束田先生の交渉術のベースになって思われる書籍です。テキストでも本書のノウハウを不動産投資用にアレンジして実践してきます。必読の書籍だと思います。
影響力の武器はページ数がとても多いので、僕はオーディオブック
で学習を進めています。オーディオブックは、通勤中や移動中にも学習できるのでとてもおすすめです！
オーディオブックで「影響力の武器」を探す
詐欺師入門―騙しの天才たち その華麗なる手口
不動産の手付金詐欺って割りとあるらしいです。投資家には、詐欺の人が近づいてきやすくなりますので、詐欺の手口を勉強しておいて、防衛できるようにしておきましょう。詐欺の手口は割りと同じものが多いらしです。
映画：ボーン・コレクター
書籍ではないが、不動産登記簿に記載されている売主の履歴情報からプロファイリングするという話の中で紹介された映画。
僕も観たことがある映画だが、手がかりから犯人を特定していく思考は不動産の価格交渉でも使えるということらしい。
今回の宿題
第7回と同様で、物件の価格交渉が宿題です。
1週間に1物件を思いっきり価格交渉する。
受講の感想
束田先生は講師業をしながら、自らも不動産投資をされているので、「こないだ買った物件の話していいっすか？ｗ」など、リアルな不動産投資の話が聞けてとても勉強になります。
動画で契約書の説明が聞けるのはとても貴重だと思った。仲介の不動産屋は投資側の人ではないので信用できないし、不動産投資の書籍だけではわかりにくい。
どこかで、重説の項目を１つ１つ学習しようと思っていたので今回の講座はとても助かった。
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでは、無料セミナーが開催されています。不動産投資は勉強することで、買って良い物件、買ってはいけない物件を判断することができます。ぜひ、体験してみてください
不動産投資で失敗しない！無料で受講できる体験学習会
