ファイナンシャルアカデミー不動産投資スクール（不動産投資の学校）の第1回を受講しました。
第１回は、「不動産投資の世界」でこれから学んでいく不動産投資全体の解説です。
講師の束田先生からは、講座の受講方法や勉強の仕方についても説明がありました。
「不動産投資の世界」の受講体験談
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 不動産投資の心構え
- 1-1.不動産投資の世界へようこそ
- 1-2.不動産投資の社会的意義とは
- 1-3.必要な３つの資質
- study2 不動産投資の流れ
- 2-1.不動産投資の世界で何が起きているのか
- 2-2.不動産市場を取り巻く世界の動き
- 2-3.不動産投資の５つの特性
- 2-4.不動産投資の様々なタイプ
- 2-5.不動産投資のサイクル
- study3 不動産投資の仕組み
- 3-1.利益はどこからやってくるのか〜5つの要因
- 3-2.想定される３つのリスク
- 3-3.期待できる５つのリターン
- 3-4.競合する他のプレイヤー
- 3-5.なぜ個人が参入できるのか〜6つの理由
- 3-6.他のプレーヤーとの８つの差別化要因
受講のススメ
講師の束田先生からは最初に受講の仕方の説明がありました。
講義では、テキストを読み上げるのではなく、書いていないことを中心に話してくれ、あくまでもテキストは学習の流れを作ることと、参考図書的に活用するような感じです。
束田先生からの指示で、どんどんテキストに書き込みをしたり、新聞や雑誌の切り抜きや調査したことをテキストに貼り付けたりして、オリジナルのテキストを作ってほしいとのことでした。
アクションリストの活用しよう
テキストとは別にアクションリストが配布されています。
アクションリストは自分の成長具合を把握するためのシートです。不動産投資に必要な要素は多岐にわたるので、どの分野が理解できているのかを視覚的に把握する必要があります。受講前にチェックして、１クールの受講後に再チェックすることで、自分の伸びを理解できます。
不動産投資におすすめの参考書籍の紹介がある
束田先生が、講義の中で、書籍を紹介してくれます。その書籍は、知識をさらに補ったり、理解を深めるために必要だということです。先生が本好きということもあって、かなり頻繁に紹介してくれます。
講義中に紹介された書籍の中でおすすめ書籍をこの記事でも紹介したいと思います。
毎回、宿題があります。
講義を聞いているだけでは、不動産投資ができるようにならないので、毎回、宿題があります。それは、Webで物件をチェックしたり、現地に行って調査したり、物件価格を査定してみたり、買付けを入れたり、価格交渉したりなど、実践的なものです。
そのときの講義に沿った内容で宿題が出されます。
かなり、スパルタな感じなので、毎回、「宿題をやってきた人！」っと言って手を挙げてもらうそうです。
でも、この宿題をこなすとかなり力が付くはず！
かなり前から不動産投資はある
古代ギリシャの時代に、家や土地を誰かに貸したという痕跡が残っていて、とても昔から不動産投資はあると聞いて、ちょっと興奮しました。
古代ギリシャでは、石杭（いしくい）に、所有者や抵当金額、利息などが掘られていたそうです。現代では、石杭（境界標）に記載するのではなく法務局の登記簿で管理されていて、閲覧できます。
今は、インターネッとでも登記簿を入手することができます。
登記情報、登記提供サービス
投資家・経営者としての姿勢
業者に進められるがままに不動産を購入するのではなく、投資家としての自分の決断をすることが何よりも大切。
次のように、束田先生が自分の身に起こった出来事を例として挙げていたのが、とてもよかったです。
アパートの給湯器が壊れて、管理会社から新品への交換が32万円かかると言われた。
この32万円が相場なのかわからなかった。
ネットで調べたら他社は基本20万円と記載があった、でも、オプションを聞いてみるとやはり27万円ぐらいは必要だとわかった。
管理会社へ、「他社では27万だけど、この差はなんでしょうかね？」と先方に考えを預けてみた。そうすることで、管理会社から２9万なら作業できます、と連絡がきた。
業者から言われた価格をそのまま鵜呑みにせずに、必ず相見積りをとって検証すること。投資家としての判断するための行動を行っていくことがとても大切。
不動産市場、不動産の特性
市場の歴史の説明。バブル崩壊前は、金利が8%ぐらいで利回りが2%ぐらいだったが、今は逆で金利が2%ぐらいで、利回りが8%と逆転していることが勉強になった。
束田先生が、日頃からの不動産市場の調査分析や情報収集の重要性と作業の仕方を教えてもらう。日経新聞をスクラップしたりと、かなりの勉強量だと思います。やはり、不動産投資を本気で取り組むにはこのぐらいのことができないとダメな気がします。
イールドギャップに着目する。イールドギャップは市場の利回りと金利の差のことです。この差が大きいと収益が出やすくなります。
返済比率の重要性
返済比率は家賃（収入）と融資返済額とのバランスのことです。返済比率が50%であれば、家賃が１００万円で融資返済額が50万円ということになります。不動投資スクールでは、返済比率が50%以下を強く勧められます。とくに40%以下であれば良いです。返済比率が低ければ、物件に空室がでても、金利が上昇しても不動産経営を続けていくことができます。
新築１棟物アパートを勧めてくる業者の中には、この返済比率が90%の物件もあります。これだと、空室になるとすぐに経営が苦しくなります。
不動産投資の進め方、物件のタイプ
束田先生から、不動産投資の最初は区分マンションから始めることを勧めていた。
初めて不動産投資をする人は少額の区分マンションを購入して経験を積んだほうがよい。
僕も実際に区分マンションを購入してみたが、これだけでもかなりの勉強になるし、経験値もあがる。
不動産投資の経験を積んだあとに、更に大きな物件にチャレンジするとよい。
不動産投資のサイクル
とにかく不動産は数。
たくさんの数の不動産を検討することで、どの不動産が優秀なのかわかる。優秀かどうかは比較しないとわからない。
不動産投資の作業量を示す法則があって、１０００件の物件を検討して、購入するのは１件だけという。
講義のテキストはチャート式に手順がまとまっていてとてもわかりやすい。
最初は、物件を検索してマイソク（図面）の取り寄せを１年で１０００件（１日３件）と、手順がまとまっているので、今も見返して作業しています。
講義の中で紹介された書籍
講義の中で、束田先生が不動産投資において役に立つ書籍を紹介しています。
敗者のゲーム
不動産投資のことではなくて、株式のインデックスファンドについて書かれている。投資家の中ではバイブル的な書籍。手数料を何度も払うと稼げないので、極力、手数料を減らすことで収益を上げる。投資への姿勢、考え方が不動産投資にも共通するものがある。
小さなお店をつくって成功する法
消費者と投資家の違いで紹介された書籍。不動産投資を行なう上でも参考になる。最初が個人事業であるため、小さなお店を作るのに似ている。著者の小さなお店（ アップルハウス ）は、今は全国で展開されている。
「超」整理法―情報検索と発想の新システム
不動産投資を本格的に始めると、たくさんの情報を入手して整理・判断する必要がある。情報整理としておすすめの１冊。「時間軸検索」という時間を軸として整理検索する方法が書かれている。
マネー・ショート華麗なる大逆転
サブプライムローン問題のときに紹介された映画。実話にもとづいて、４人の投資家のサブプライムローンが起こる前から起こったあとまでを描いています。
僕も見ましたがとても良かったです(^^)。サブプライムローン問題がどのようなものであるのか、この映画を見るとわかります。
Amazonプライムで視聴できます。
借金ゼロで始める「都市部一戸建て」投資法
著者の御井屋蒼大さんも不動産投資スクールの受講生らしいです。
不動産投資の物件タイプのところで紹介された不動産投資本。この不動産投資本では、戸建てを現金買いしていくところが紹介されています。
現金はレバレッジが効きませんが、その代わり、かなり利回りの高い物件を購入していきます。この不動産投資本でも、驚くほど高い利回りの戸建てを買うことが出来ています。
今回の宿題
不動産投資スクールでは、毎回宿題が発表されます。この宿題を誠実に実施することで力が付きます。
第1回の宿題は次のような作業でした。
- これから毎日、日本経済新聞を読む。
- 「不動産」と「金利」の２つのキーワードに引っかかる記事を中心によむ。
- ヒットした記事は破って、クリアケースに入れて保管していく。各講座ごとにクリアファイルを用意して保管。古くなったら捨てる。
受講後の感想
最初だったこともあり、授業はとても興奮しました！
1コマの受講時間は９０分だけど、何冊も書籍を読むよりも遥かに効率的だと感じた。
Web受講でも教室にいるぐらいに集中して入り込める。Web受講といっても収録済みの動画がアップされているので、それを再生するだけです。実際に教室とオンラインで繋がっているわけではないです。でも、むしろ、動画を止めたり、同じ箇所を繰り返し聞いたりとできるので、こちらのほうが受講しやすいです。
講師の束田先生はとても説明が上手く、分かりやすく、とてもユニークだと思いますｗｗｗ
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