不動産投資スクール（不動産投資の学校）第6回目の「物件探しの習慣化」を受講しました。
物件探しは、不動産投資ではもっとも基礎体力になる箇所だと思います。
不動産投資スクールの先生達も、それぞれに工夫をしながら物件を探し、良し悪しを判断し、業者との交渉しているのがよくわかりました。
この回は不動産投資本で学ぶより、受講したほうがぜんぜん良かった、効率的だったと思える優れた回だと思いました(^^)。
不動産投資スクール第6回 「物件探しの習慣化」の受講体験談
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 物件探しの進め方
- 1-1.物件を探し始めましょう
- 1-2.習慣化するための５つのアイデア
- 1-3.物件探しのルート①〜地元のネットワーク
- 1-4.物件探しのルート②〜オンラインのネットワーク
- 1-5.物件探しのルート③〜人脈のネットワーク
- 1-6.物件へのアプローチ方法
- 1-7.現地についてからのチェックポイント
- 1-8.不動産業者との付き合い方
- 1-9.３段階マイソク・スクリーニング
不動産投資で成功するかどうかはどのぐらいの物件を見たのかによる
束田先生が、物件探しの説明で「1000:100:10:3:1」を、何度も何度も口にしていた。
1000の物件の広告を見て、100の物件の現地調査を行い、10件の価格交渉を行い、3件の融資申込を行い、１つの物件を購入する
引用元：第6回 物件探しの習慣化 不動産投資スクール
物件を購入に至るまでに、どのぐらいの作業量をこなせばよいのかとてもわかりやすかった。
感覚としては、そのエリアの物件は調べ尽くしていて、価格が安い物件がでてきたときに、即買いできるレベルまで鍛えておくイメージ。
１０００件の物件を見るまでは、購入しないほうがよい。必ず、数をこなしてから購入する。
日常生活に溶け込むように、習慣的に物件探しを行なう。
よい物件に当たるために、ダメな物件を早くクリアしていく
とても優れた不動産は1000件みて、2つか3つぐらいしかない。だから、早くダメな物件を見ていかないとよい物件には当たらない。
1000件確認した物件から選ぶ抜かれた物件を購入するという考え方が重要。
また、事例としてファイナンシャルアカデミー創設の泉さんの話がありました。
泉さんも不動産投資で大きく成功しています。
泉さんは、街を歩いているときに街頭広告を見てすぐに電話するらしいです。電話しても１００件に１本ぐらいしか良い物件はないが、そんな労力や電話代は、１つ良い物件を入手できたらすべて解消されるとのこと。
そうやって泉さんは高利回りかつ条件の良い物件を取得していった。
泉さんはお金に関する書籍もたくさん書いています。
数をこなすことで得られる基準づくりの大切さ
１０００件の物件を調査していると、物件の平均値がわかる。
たくさんの物件を見るということは、基準となる平均値を作る作業とも言える。
１０００件の物件の中から、選びぬかれた１件は、平均値からかなり突出している物件になる。
このように基準を持って物件を判断することがとても大切。
物件の中身なんてみない！
不動産投資物件では、ドアをあけて中に入って確認することはかなり少ないです。
外見と周辺環境だけで判断することが多い。
オーナーチェンジ物件であれば、入居者がいますので、中に入ることはできません。
レインズに登録するまでの情報をもらう方法
通常の仲介会社は物件情報を入手したら、１週間以内にレインズに掲載するルールになっています。
そのため、仲介会社はレインズに掲載する前に決済が決まったほうが両手になりお得です。
仲介会社も買ってくれそうな人に情報を渡します。
そこで、先程の１０００件の話になるのですが、１０００件の物件を探している人は何度も仲介会社と話す機会が多くなります。そのために、レインズに登録する前の情報も入手しやすくなります。
今すぐに使える不動産投資手法
束田先生が自分も実践して成果を出している不動産投資手法を紹介してくれました。
この記事では概要だけをまとめました。実際の講義では、これらの投資手法で購入できた物件のマイソクを見ながら具体的な説明があり、とても有益な講義でした(^^)。
スターマイカ投資法
授業で何度も紹介された投資手法で次の記事にも書いています。
スターマイカ投資法は、入居者がいる状態でマンションを取得して、退去後にリノベーションを行い、住宅ローンを使う人に売却する方法です。
スター・マイカは実際に存在する日本の企業名です。その企業が行っている投資手法のことです。
中古マンション・リノベーションならスター・マイカ株式会社
天丼投資法
天丼投資法 | 束田光陽のブログ
束田先生のブログにも書かれています。
よく売買されているマンションの区分を購入して売却する方法です。ただ、そのマンションをひたすらにチェックすることで、区分の購入価格や売却価格の把握して、価格交渉を有利に運び、高値で売却を狙う手法です。
せどり投資法
せどりは販売市場が異なると価格も異なるということを利用して収益を上げます。
不動産投資も不動産ジャパンで掲載されていた安い物件を、ヤフー不動産に掲載すると高く売れるということです。
短期売買になるので、税金面では個人よりも法人のほうが有利です。
実需向け投資法
本当に実際の住宅を購入する勢いで価格交渉をします。
実需向けは投資感覚の無い売主や仲介がいるため、物件の価格が適正値を大きく下回ることがあります。
このように投資経験の浅い市場から安く物件を仕入れることに注力します。
講義の中で紹介された書籍
うらおもて人生録
著者の色川 武大（いろかわ たけひろ）さんの書籍は、漫画「哲也-雀聖と呼ばれた男」という麻雀漫画の原本にもなっています。僕もよく読んでいて、主人公である「坊や哲」のモデルは色川さんらしいです。
色川さんは運は一定量であるという、上手く使わないと全体的に幸せにならないという考えがあります。ギャンブルで勝つために、人がやらない嫌な仕事を引き受けたりしてバランスを取っていたそうです。
不動産投資でもよい物件に出会って大きな収益を上げるには、それに見合う作業をする必要があります。それが1000件の物件をみて２件を選ぶ抜くという作業だということです。
ポジティブ・チェンジ
講義の中で、物件探しを習慣化するための工夫の１つとして、紹介された書籍です。
不動産の物件探しは地道な作業が多いので、メンタルを変えて、楽しく長続きするような仕組みを考える必要があります。
この書籍には、ポジティブな感情になるような工夫が書かれているので、ぜひ、参考に。
今回の宿題
不動産物件を１日３件資料請求して、１週間で2物件を現地調査する。
マイソク（物件資料）は、「マイソク採点シート」で採点する。
現地調査は「収益物件チェックシート」を活用して確認する。
実践的な宿題なので、ぜひ、毎日のルーチンワークとして今後も実施していきたいと思います。
受講の感想
不動産投資スクールは効率的に作業をこなせるように、チェックシートや体系的なリストを用意してくれています。
今回は、次のような資料を頂くことができました
- 収益物件チェックシート
- ３段階マイソク・スクリーニング
- マイソク採点シート
上記のような資料を作るだけでも時間がかかるし、ここまで整理されたものがあると今後の効率が違います。
頂いた資料は、Googleスプレッドシートで作り直して、自分用にどんどん改良していけるようにしています。Windowsの人はExcelでデータ化するといいと思います。
今回のような、チェックシート・リストを貰うことができるのも、「不動産投資スクール」の素晴らしいところですね！
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでは、無料セミナーが開催されています。不動産投資は勉強することで、買って良い物件、買ってはいけない物件を判断することができます。ぜひ、体験してみてください。
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