不動産投資スクール（不動産投資の学校）第10回目の「融資の具体的テクニック」を受講しました。
融資における評価の仕組みや地銀や信用金庫など金融機関の特徴を学習します。金融機関の特徴などはなかなか学ぶ機会がないため、融資実行を効率的に行うことを考えるととても貴重な学習体験だったと思います。
「融資の具体的テクニック」の受講体験
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 融資審査の仕組み
- 1-1.人物評価の仕組み
- 1-2.物件評価の仕組み
- study2 金融機関との付き合い方
- 2-1.金融機関を回る
- 2-2.融資担当者との付き合い方
住宅ローンとは異なり不動産投資ローンは厳しい
住宅ローンのときはわりと簡単に銀行はお金を貸してくれて、銀行からお願いされるぐらいだと思う。でも、不動産投資ローンに関してはとても厳しい。
そもそもお金を借りるときに「投資」という言葉がマイナスイメージであって、「不動産投資」ではなく、不動産経営や賃貸経営での事業融資という言い方をする必要がある。
以前に、僕も日本政策金融公庫で審査をしたときも、「不動産投資で借入したい」というと、「投資には融資できないので、賃貸経営としての借入ですよね？」と言い直されてしまったことがる。
束田先生が、講義中に「不動産の事業融資は裏メニューで銀行の表にはないメニュー」と言っていた。基本はだれかの紹介でないと銀行での事業融資は難しい。そのため、融資を受ける際は、身だしなみや提出書類や日頃の実績（貯蓄、節約、肩書、年収）をしっかりと整える必要がある。事業融資に関しては、銀行の立場が遥かに上だと思ったほうがよいと感じた。
マイホームがあるほうが評価がよい？
住宅ローンがあると、融資が受けずらいと錯覚していた。どうも、その逆のようだ。
既に、借入実績があり、毎月しっかりとした返済実績がある、ということで、逆に融資評価が高くなる。
通帳をしっかりと記帳
銀行がお金の使い方をチェックするため、しっかりと通帳に記入する必要がある。
でも、僕はITの人なので、すでにすべての通帳は電子化してしまっている。
そして、入出金はすべて、マネーフォワードで管理している。
家計簿アプリ 資産管理 「マネーフォワード」
日本政策金融公庫で融資審査ときは、各銀行のWebでの入出金明細を印刷して手渡した。
積算評価、収益評価
収益評価で判断する銀行が徐々に増えている。
収益評価は家賃と金利にストレスをかけて、それでも借入額を返済できるかの方法を教えてもらった。このストレスに耐えることができる物件を持ち込む。
テキストで「銀行の融資傾向」という図が掲載されていて、各金融機関の評価方法の傾向がまとめられていてとてもわかりやすかった！
都銀は〇〇評価で融資を判断するケースが多く、信金は〇〇性で評価するなど。
金融機関のランクとグループわけ
買付のときに、ローン特約をつけて申込ますが、この特約の期間が概ね１ヶ月です。
１ヶ月に３つの銀行を順番に回る必要があります。先生曰く、３つの銀行を回って、どれか１つの銀行から融資がおりるということです。
金融機関にはランクがあって、一般的には金利が低いほど審査が厳しくランクが高い、金利が高いほど審査が緩くランクが低いということです。講義ではどの銀行がどのランクで、地銀やノンバンクなどの説明を聞きました。
今まで、不動産投資の書籍で勉強してきたので断片的な理解でしたが、今回の講義でかなり整理されて理解できました。
初心者は日本政策金融公庫がおすすめです。僕も一度だけ、融資を申し込んだことがありました。500万や200万という少額でも融資してくれます。但し、期間が１０年と短いです。女性の方はとくに金利が優遇されるので、とてもおすすめの金融期間だと思います。
効率よく融資を受けるコツや、融資の際にやってはいけないことの説明があり、かなり興奮して聞き入ってしまいましたｗｗｗ
講義の中で紹介された書籍
フリーランスを代表して 申告と節税について教わってきました。
不動産投資を初めると確定申告する必要があります。そして、融資の際は税金をたくさん収めている人が有利です。
税金・帳簿などについて分かりやすく書かれている書籍です。
なぜ決算書が読めるヤツは出世するのか
不動産経営が事業になりますので、貸借対照表、損益計算書の理解が必要になってきます。特に、融資を受けて負債をコントロールする必要もあります。決算書に関してとてもわかりやすく書かれている書籍です。
はじめての男の婚活マニュアル
束田先生が立ち読みで見つけた婚活の書籍。金融機関の担当者と合うときはこのぐらいの身なりや気遣いで会いに行くべき、だと。僕達は融資をしてもらう側なので、銀行の立場が上位にくる。少しでも高評価になるように工夫する。
僕の感想としては、この書籍にあることを実践して、良い人と思ってもらって、物件が購入できて、金利が安くなるならこんなに嬉しいことはないｗｗｗ。
今回の宿題
収益評価でストレスチェック（家賃、金利）をクリアする物件を探す。
これは、建美家のサイトで、毎日実践してコツコツ探す。
束田先生曰く、なかなか無いがどこかにはあるので、頑張って探す。
受講の感想
融資先を自分で回ったり、必要な融資資料を用意したりすることは、不動産経営としてはとても重要だと思います。
よく新築一棟アパートでは融資先の銀行も一緒にセットになっているスキームがありますが、その場合は物件価格も高く、金利も高いです。購入者が買える金額上限に物件価格が設定されているため、とても収益も少ないです。
自分で金融機関の特色を掴んで、物件の評価を理解して、適切に金融機関へ物件を持ち込むことで、さらに良い条件で経営することができます。
第10回は、なかなか不動産投資本では学ぶことができない銀行の特徴が理解できるので、それだけでもとても貴重な回でした。
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