不動産投資スクール（不動産投資の学校）第５回目の物件の取得戦略を受講しました。
不動産投資はさまざまな物件タイプがあるために、自分でどのタイプから始めるのかを選択する必要があります。区分マンションの投資から始めるのか、一棟アパートから始めるのかはその人の状況によって違います。
「物件の取得戦略」では、どのような物件があり、自分の状況を考えたときにどのように買い進めていくのかを学びます。
不動産投資スクール第5回 「物件取得戦略」の受講体験談
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 物件の取得戦略
- 1-1.物件の取得戦略
- 1-2.住居 vs. オフィス vs. 店舗
- 1-3.区分所有 vs. 一棟 vs. 戸建て
- 1-4.ワンルーム vs. ファミリータイプ
- 1-5.中古 vs. 新築
- 1-6.鉄筋コンクリート造 vs. 鉄骨造 vs. 木造
- 1-7.オーナーチェンジ vs. 空室
最初に目標を決める
キャッシュ・フローがいつまでにどのぐらいほしいのかをしっかりと決めます。
当然、目標なのであとで修正することも可能です。
毎月２０万円の家賃収入が欲しい人と、毎月１００万円の家賃収入が欲しい人では戦略が異なります。
目標に対して、区分マンションを１０個購入して達成するのか、一棟アパートを３つ買って達成するのかを良く考えます。
自分の得意分野を探す
物件の条件を決めて、ひたすら３ヶ月間は探す。
３ヶ月ごとに条件を変えて、自分が得意になれる分野を探す。
引用元：第5回 物件取得戦略 不動産投資スクール
物件が見つかりにくいからと、どんどん条件を変えてしまうと、その物件が良い物件なのかの判断ができなくなる。
大切なのは、ネットで物件を見たときに、相場がすぐにわかって、買い物件なのかすぐに判断できるようになること。
ひたすらに同じエリアで希望とする物件タイプを確認しつづけることによって、得意分野が作れるようになる。得意分野ができると、瞬時に物件の良し悪しが判断できる。
住宅の購入が先か、投資物件の購入が先か
生徒さんの中には、安く住宅を購入してリフォームして転売する人もいますので、住宅も投資の一部として考えたほうが良いと思います。
住宅は高い価格で販売されていますので、最初の買い方だけを間違えなければ十分に収益を出せます。
住宅は住宅ローン減税や売却益非課税が使えるので、税金面でも有利です。
東京都内は家賃が高いため、住宅ローンで３５年返済にしたほうがぜんぜん経費の節約になります。
住宅ローンは年収で購入するので、物件に評価がなくても購入できることが大きな違いです。
初心者は自宅の近くから
不動産投資の初心者は、自宅周辺の物件を探すのがよい。
自宅近くの物件であれば、環境の良し悪しがすぐに分かりますし、すぐに現地に行けるというのはとてもよいです。
あと、最寄り駅からの沿線沿いで探すのがおすすめ！
引用元：第5回 物件取得戦略 不動産投資スクール
初心者の方は、自宅に近い物件が良いです。不動産は周辺環境を知っているととても投資判断が早いです。
自宅が２３区内にあって、物件が高すぎて買えない場合は、最寄り駅の沿線に沿って購入対象の駅をずらしていきます。例えば三軒茶屋に住んでいるなら、東急田園都市線に沿って溝口や二子新地、それでも高いなら中央林間というように少しずつ郊外に向けて移動します。
物件の特徴を掴んで、自分の投資物件を決める
講義では、不動産物件の長所と短所を整理しました。そして、それぞれのカテゴリで自分はどちらを選ぶのかを決めて、不動産物件を絞り込んでいきます。
物件のカテゴリ
- 住居 or オフィス or 店舗
- 区分所有 or 一棟 or 戸建
- ワンルーム or ファミリータイプ
- 中古 or 新築
- 鉄筋 or 木造
- オーナーチェンジ or 空き家
このように整理することによって、自分の目標に到達するためには、どの組み合わせで物件を取得していくのかが明確になります。
区分所有か一棟ものか
一棟もののほうが大きなお金が動くので、早く成功できます。でも、現金を多く持っている人か年収が高い人に限られてしまいます。
融資利用の場合は、自己資金が２割で頭金が１割、諸費用としてさらに１割が必要が目安です。
最初に現金がない人は、区分マンションを転売して収益を得たり、区分マンションや戸建てを購入して家賃収入を年収に合算させるなどして、一棟ものを購入できる準備を整えます。
最初は小さい区分マンションか戸建てを購入して、不動産賃貸業に慣れてから、一棟ものにチャレンジしていくのも良いと思います。
スターマイカ投資法
束田先生が不動産投資法では必勝と言われる、「スターマイカ投資法」を紹介してくれました。
- 区分所有（ファミリータイプ）でオーナーチェンジの物件を購入
- オーナーチェンジは市場よりも２，３割ぐらい安い
- 入居者がいる間は、家賃収入で収益を得る
- 空室になったらマイホーム向けで売却
家賃収入と、売却益の両方が狙える投資手法です。
この手法は「ファミリータイプの物件を、購入時は投資物件としての値付けで購入して、売却時は住宅物件として値付けすることで、利益を得る」というところです。
また、購入時には投資用ローンを使い、売却時は住宅ローンを狙うことによる方法とも捉えることができます。なによりも、安く物件を購入して、高く売却するという前提は変わりません。
講義の中で紹介された書籍
知的生産力が劇的に高まる最強フレームワーク100
不動産投資では物件や融資条件などを比較して整理します。先生もわかりやすい表や図で整理してテキストに掲載しています。
比較ツールや表現の仕方は、フレームワーク（枠組み）が決まっていますので、「フレームワーク100」のような本を活用して表現します。仕事で資料を作る際にも活用できるので、常に使える１冊です。
借金ゼロで始める「都市部一戸建て」投資法
束田先生が、戸建て投資の説明の際に参考図書として紹介していました。
著者の御井屋 蒼大（みいや そうだい）さんは、ファイナンシャルアカデミーの受講生だったらしいです。
僕もよく読んでいる書籍で、とても面白いですし、勉強になります。僕自信も御井屋さんの書籍を読んで戸建て投資に興味を持ちました。
また、御井屋さんの関連本だと、次に紹介する「300万円を2年で3億円にしたサラリーマンのドキドキ不動産投資録」はとっても面白く勉強になるので、ぜひ読んでほしいです。
今回の宿題
購入したい物件の条件を決める。
予算、築年数、郊外or都心、区分or一棟など。
物件を購入するために、物件の条件を確定するのが今回の宿題です。そして、最低３ヶ月ぐらいはひたすら物件を探し続けて、まったく物件がない場合は、少しエリアを動かして探していきます。
受講の感想
初心者は物件が見つからないと、すぐに条件を変更して別の物件を探します。このやり方だと、そのエリアの情報が蓄積されないため、良い物件なのかどうかの判断ができないです。
購入する不動産は１０００件探して、１件を購入します。そのぐらいの価値のある不動産であれば、売却しても収益が生まれやすいです。
焦って条件の悪い不動産を購入する必要はないため、じっくりと探していきたいです。
束田先生が言うように、このエリアなら、一瞬でこの物件が購入すべきものかどうか判断できる、というところまでやり込むことで、良い物件が獲得できるようになります。
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでは、無料セミナーが開催されています。不動産投資は勉強することで、買って良い物件、買ってはいけない物件を判断することができます。ぜひ、体験してみてください。
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