ファイナンシャルアカデミー不動産投資スクール（不動産投資の学校）3回目は、ROIとキャッシュフローについての講義です。
その物件が、キャッシュを生むことができるのかを調べるとても重要な回でした。
先生が購入した物件を事例として、数値計算を行うことで、実際に購入して良い物件がどのぐらいの数値なのかを理解できました。
不動産投資スクール第3回 「ROIとキャッシュフロー」の受講体験談
目次の紹介
今回の講座は、次のようなテーマで学習しました。
- study1 ROIとキャッシュフローを学ぶ
- 1-1.ROI（アール・オー・アイ）
- 1-2.キャッシュフローの計算
- 1-3.返済（利子、元金）
- 1-4.元金均等払いか、元利均等払いか
- 1-5.減価償却費
- 1-6.減価償却費をコントロールする
- 1-7.税金（所得税・住民税）
- 1-8.ROI一覧表（借入と融資期間との比較）
利回りが高いからと言って。。。
基本は相場より利回りが高い物件を狙うのですが、利回りが高いからと言ってキャッシュをたくさん生むとは限らない。
ROIは自己資金に対する１年間の回収率（資金の効率性）を示します。
ROI = キャッシュフロー／自己資金 ✕ 100
ROIが25%のときは、投下した自己資金を3ヶ月で回収できることを意味します。
利回りが高くても、毎月の返済額が多い場合はキャッシュフローが小さくなります。そうなると、ROIは下がります。そして、利回りは高いのに、手元にお金が残らないということになります。
不動産投資でのROIの目標値は、10%以上で20%以上があれば理想的。
でも、マイソクを見たときにROIが目標値をクリアする物件は少ないです。そこで、価格交渉や金利交渉を行うことによって、キャッシュフローの状態を良くして、ROIを上げていきます。
安全性を測る返済比率
返済比率は投資の安全性を測ります。
返済比率 ＝ 返済額 ／ 家賃収入 ✕ １００
融資の返済額が増えれば返済比率は上がります。家賃収入が多ければ、返済比率は下がります。
目標は５０％以下で、理想は４５%以下です。
僕の経験では、不動産を販売している会社が出さない指標として、この返済比率があります。
例えば一部の不動産を販売している会社では、土地を安く仕入れてアパート建築を行い、銀行の融資が可能な最大額を販売価格にして売却しています。そうなると、物件の価格が高くなり購入者の返済額が膨らみます。当然、返済比率も高くなります。そういった物件の空室が少しでもあると赤字になります。新築アパートなのでリスクが無いように見えますが、物件の金額が高いと、とてもハイリスクになります。
そういった意味でも、この返済比率は安全性（投資が破綻していなかどうか）を測るとても重要な数値です。
キャッシュフロー、どれだけ現金あるのか？
キャッシュフローは、最終的にどれだけ現金が残るのかを示します。
講座では、実際に束田先生が購入している物件を例として計算をしました。
このように、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでは講師の方が購入運営した物件を事例として使います。講師が実際に購入した物件なので、購入するときにどのように考えて、どのように判断して購入したのかという体験談は、とても役に立ちます。
不動産投資会社では、キャッシュフローを計算するときに税金を考慮しない資料を見せる人が多いです。理由は、税金を考慮したキャッシュ・フローを考えるとマイナスになる物件が多いからです。
初心者の人が不動産投資で成功するかどうかの分かれ目が、その物件の「キャッシュフローに税金を考慮しているのか」だと思います。不動産を販売している会社では、ほぼ１００％の営業マンが税金まで考慮した資料を用意していません。そういったことが分かるという意味でも、この第３回はとても秀逸な講座です。
ROIやキャッシュ・フローの計算はマネログを使う
ROIやキャッシュフローは、借入金の影響で毎年変化します。ファイナンシャルアカデミーが運営しているマネログというサービスを使うと、35年の変化を一括計算してくれるのでとても便利です。
マネログ｜マネーセンスを高める、生活応援サイト
このマネログを使うことで金利や購入価格を調整して、自分が買ってもよい数字になるところで交渉することができます。マネログの数値を調整することで、交渉する材料をみつけます。
不動産は買うのが目的ではなくて、キャッシュフローが目的であることを良く理解して納得いく数値なるまで交渉することが大切。
銀行の融資審査の際も、キャッシュフロー計算書が必要になるので、マネログでの計算表を一緒に提出する。
減価償却は調整できる
減価償却費には次の特徴があります。
- 土地は不変。建物は寿命あり
- 毎年、古くなった分を経費にしてよい
- 数値上はキャッシュアウトするが、実際のキャッシュに動きはない
- RC（コンクリート）４７年
- 鉄骨３４年
- 木造２２年
減価償却費の建物と土地の割合は変更ができます。売買契約書のときに、建物と土地の価格を按分します。そのときに建物を多くすれば減価償却は有利になります。ただし、適正な按分は、必ず税理士に相談してから行いましょう。
税理士ドットコムなら税理士の無料相談サービスがあります。不動産投資規模がまだ小さいときは税理士の無料相談サービスを活用して問題を解決します。
デッドクロスについて
ローンを元利均等返済にすると最初のほうは利息の支払いが多く、元本の支払いが少なくなります。利息の支払いは経費になりますので、キャッシュが溜まりやすくなる。でも、年々、利息は小さくなり、元本が多くなると節税効果が薄れてきます。そして、減価償却もなくなってくると、キャッシュがマイナスになることがあります。この状態がデットクロスです。
デットクロスが物件を売却するタイミングであるという考え方もあります。
本当はデットクロスが発生しない物件が良いのですが、実際には、デッドクロスが発生する物件がほとんどです。デットクロスが、早い段階で発生しない物件を選ぶが、もしくは、融資の金利や期間を調整することでデットクロスを遅らせることができます。
目安として、３０年融資なら１５年以上でデットクロスになる物件を検討する。
不動産投資の初心者は節税しない（所得税、住民税）
融資を受けて拡大していきたいときは、税金を多く払っていたほうが有利。
僕も経験があり、個人事業主などで赤字にしていると所得が下がり、信用がなくなります。そのため、銀行からの融資が通らなくなります。
不動産投資の初心者は多くの税金を払って、信用をよくして融資を引きやすい環境を作ることが大切。
講義の中で紹介された書籍
フェルマーの最終定理
束田先生がおすすめ書籍として紹介していた。フェルマーの最終定理を証明するために、3世紀に及ぶ数学者たちの苦闘を描いている。
今回の宿題
１日１物件を、マネログで試算して、ROIを調べます。
ROIは１０％以上が必須で、理想は２０％以上です。
マネログ｜マネーセンスを高める、生活応援サイト
受講の感想
第３回は、ROIとキャッシュフロー・返済比率がテーマでした。
先生の物件が事例として紹介されて、その物件の数値を計算して評価する演習もありました。やはり、先生が購入している物件は、どれも数値が良く、とくに返済比率は４０％前後ととても良かったです。
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでは、先生の物件が事例として紹介されます。そのため、実際に購入することを前提に判断していくという感覚が身につきやすいと感じました。
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでは、無料セミナーが開催されています。不動産投資は勉強することで、買って良い物件、買ってはいけない物件を判断することができます。ぜひ、体験してみてください。
不動産投資で失敗しない！無料で受講できる体験学習会
