参加レポ:民泊基礎と高収益の戸建簡易宿所紹介セミナー

参加レポ:民泊基礎と高収益の戸建簡易宿所紹介セミナー(B&Bエステート社内)


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4月に入り、民泊新法の現状が見え始めてきたため、セミナーに参加してさらに情報収集をしました。
戸建ての簡易宿所も考えたいため、「民泊基礎と高収益の戸建簡易宿所紹介セミナー」に参加しました。
 民泊基礎と高収益の戸建簡易宿所紹介セミナー

民泊基礎と高収益の戸建簡易宿所紹介セミナーの概要

セミナー運営会社

運営会社は、B&Bエステート株式会社です。
杉並区にある不動産会社で、40年ぐらいの実績があるそうです。
最近は、戸建ての簡易宿所に力を入れているそうです。
 東京都で一戸建て・高利回りの不動産物件はB&Bエステート株式会社

進行スケジュール

民泊xマンスリー協会専務理事他
【講義内容】
1 日本の民泊需要と民泊ビジネスの伸展性
2 民泊の法的枠組み
3 民泊新法の概要と手続き
4 民泊運営要領の概要
5 民泊収益最大化のポイント

講師の紹介

講師の方は、民泊・マンスリー協会の梶谷さんです。ご自身でも沖縄や大阪、東京に民泊物件を運営されています。
 一般社団法人民泊 マンスリー協会

民泊新法について

民泊新法への対応

  • 民泊NGではない証拠書類等
  • 転貸OKと書いた賃貸借契約書
  • マンションでは区分のオーナーが民泊OKと言っていても、マンション全体でOKでないと無理、たぶん、今後、件数が減ってくる
  • 合法民泊は宿泊単価が上がってきている
  • 6月15日以降はAirbnbや他の仲介サイトでは、違法民泊物件は掲載されない
  • AirLabo調べ、2018年1月にはオープンよりもクローズしたリスティングが初めて多くなった
  • 沖縄で戸建てで民泊をしていたが、住専になるため週末しかできないため、5月で撤退します
  • 台東区は旅館は厳しいので、この中で合法的にできればすごく収益があがる

180日規制

物件が減少することで、単価が上がると予想しているので、実際はそんなに影響がないかもしれない。

仮に、稼働率が低下したとしても・・・。

稼働率:80%
平均単価:10,000円
売上:2920,000円

物件が減少するので、単価が上がることを想定。

稼働率50%(180日)
平均単価:15,0000円
売上:2700,000円

簡易宿所

  • マンスリーと民泊の需要は合わないので注意する
  • 簡易宿所で運営するのが収益を最大化させる方法
  • 簡易宿所であれば単価が上がる中で、365日の稼働ができる
  • 旅館業法は緩和される方向だが、まだ施行されていない
  • トイレとかフロントの設置義務が緩くなる

民泊運営要領の概要

物件選び

  • 稼げる地域かどうか、Airbnbで調べる
  • Airbnbで物件の規模や単価を調べる
  • 簡易宿所は用途地域に注意
  • ワンルームは新法ではきびしい
  • アジア系は家族が多いため、二部屋はほしい
  • 8人から10人の収容が理想
  • 固定経費はやすいほうがよい
  • 近隣の民泊感情を調べる、あとで問題にならないように。近くでやっている人に聴くとか
  • 実際は、特区民泊(大田区、大阪)で合法的にやっている物件はそんなに多くないので、特区はチャンスだと思う

賃貸VS購入

  • 今は、民泊可能な賃貸物件はとても高い
  • 購入して運営したほうが収益があがる
  • 購入した物件なら簡易宿所が取りやすい

レビューはとても大切

  • レビューをしっかりためるまで、追加人数の単価を安くして人数を入れる
  • レビューが多くなったら、一人あたりの単価を上げる
  • ホスピタリティが重要
  • Airbnbのレビュー評価は通常のWebサービスと比べて高くて厳しいので、レビュー5をつけるので、あなたも5をつけてねとストレートに書くこともある

立ち上げ、セッティング

  • 民泊なので、人の家にあるようなものを揃える
  • 写真映するもの、木々(緑)、間接照明
  • ポケットWiFIは必須
  • ネスカフェのバリスタ安くて、ゲストうけする。かなりレビューがよくなる
  • PCと固定WiFIを入れて単価を1000円アップ、でも人気
  • ジモティで撤退する人から安く家具を揃える

予約サイトの掲載

  • 最初の写真が重要
  • クリックされているリスティングは上にくるので、かならず最初の写真が重要
  • お気に入り登録が定期的にたまっていく物件が上位になっているよう

受け入れ

  • チェックインが一番に問合せが多い
  • チェックインガイドを丁寧につくる、写真をつけて丁寧に説明する
  • 清掃で綺麗に清潔にするのは特に重要
  • メッセージは自動返信システムを入れて、最初の返信だけしている。

民泊新法での勝ち目

  • 必ず合法的にやる
  • 簡易宿所を自己所有で運営する、もしくは簡易宿所を賃貸で借りる
  • もしくは、民泊新法で運営する
  • 賃料が相場より高い物件や違法な物件が多いので、正しい物件と情報を入手する

B&Bエステート営業と簡易宿所について話す

懇親会で個別に戸建ての簡易宿所についてレクチャーしてもらいました。

  • 民泊での運営なら再建築不可の物件でも問題はない
  • 建物が50㎡以上あることが望ましい
  • 50㎡以上あれば宿泊人数が多くなる
  • トイレと浴室、キッチンの水周りが問題なので、各自治体でよく確認する
  • ローンは3%金利だったとしても、簡易宿所のほうが利回りが相当に高いので運営可能
  • 駅から近いほうがいい、できれば5分以内
  • 用途地域はもちろん確認する
  • 周辺が宿泊所しやすいエリアか(学校、住宅街は要確認)

質疑応答

Q:区から周りに説明したことを証明する資料が必要と言われたがどうすればよいです?

A:区によって違う。ポスティングでOKなところもある。ペーパーを作って説明している人もいる。しっかりと区に確認する

Q:問題のありそうなゲストの見分け方

A:値切り交渉してきたり、直前に宿泊を入れてくる人は警戒。男性8人とか週末に学生団体とかも警戒

受講した感想

沖縄、大阪、東京で運営されている方が講師だったので、実際に起こった問題や今、新法に向けて対応していることを聞くことができた。
運営会社のB&Bエステートが戸建ての簡易宿所の運営に力を入れていたので、懇親会で営業の方から戸建てと簡易宿所について情報を貰えたことがとても役に立った。

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