住居専用地域

住居専用地域とは?新宿区の住宅宿泊事業法(民泊新法)実施の制限地域とその対応


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住宅宿泊事業法にともない、民泊物件がとても多い新宿で制限が追加されています。
参考:「民泊」は、旅館業法の許可が必要です 新宿区 

制限は住居専用地域において課せられているのですが、この事をもう少し調査してわかりやすくしたいと思います。
また、条例にそって民泊運営が可能かも検討してみます。

対象の制限は次のとおり。

(住宅宿泊事業の実施の制限)
第11条法 第18条の規定により、住居専用地域(都市計画法(昭和43年法律第100号)第8条第1項第1号に掲げる第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域及び第2種中高層住居専用地域をいう。以下同じ。)においては、月曜日の正午から金曜日の正午までは、住宅宿泊事業を実施することができない。
2 届出住宅を構成する建築物の敷地が住居専用地域の内外にわたる場合において、当該敷地の過半が住居専用地域に属するときは、当該敷地は住居専用地域内にあるものとみなして、前項の規定を適用する。
引用元:新宿区 住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例

住居専用地域と言われているのは、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域及び第2種中高層住居専用地域の都市計画法の用途地域のことです。

次に新宿区において、住居専用地域がどのぐらいの割合なのかを確認します。
新宿区が作成している都市計画図が色分けされて見やすかったです。
引用:新宿区用途地域等都市計画図|新宿区

新宿区用途地域等都市計画図

緑色と黄緑色が住居専用地域です。新宿区では3割ぐらいの面積かなと思います。
黄色の第一種住居地域とオレンジの第二種住居地域は住居専用地域ではないため今回の規制対象外です。(あとで書きますが、第一種住居地域・第二種住居地域ではホテルや旅館の営業が許可されています。)

都市計画法の用途地域について少し調べてみます。
参考:用途地域による建築物の用途制限の概要|東京都都市整備局
参考:みんなで進めるまちづくりの話-国土交通省

東京都用途地域

この用途地域から読み取れるのは、次のことです。

  • 宿泊サービスのホテルや旅館は住居専用地域では営業できない。
  • 住宅はほとんどの用途地域で建設可能。

新宿区は、ホテルや旅館といった、宿泊サービスは住居専用地域では営業できないので、民泊の営業も制限した。ただし、民泊の観点から週末の営業だけは住居専用地域でも営業を可能にしました。ということです。

住宅宿泊事業法で180日の制限がありますが、これが通年とおしての合計宿泊数だから、まだ運営できるの可能性があると思います。でも、週末だけの営業となると、ほんとに住宅で空いている人しか実施は難しいと考えます。

でも、新宿区で住居専用地域は3割程度の面積なので、他の用途地域で民泊運営を行えば180日フルで使えます。
そして、ほんとにビジネスとして実施するなら簡易宿泊所として運営してねということですね。

参考になる記事
 民泊が出来る地域は限られる!?「用途地域」とは | 民泊の教科書

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