融資環境の変化を感じる今だからこそ、人生100年時代のアパート経営

マーケティング済み土地の仕入れ、デザイン豊かなワンルームの新築アパート投資


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LIFULL HOME’Sが主催の不動産投資セミナーで、「融資環境の変化を感じる今だからこそ、人生100年時代のアパート経営」が2018年2月4日に開催されていたので、受講してきました。

セミナー講師は株式会社シノケンプロデュース アパート事業本部の方です。
シノケンはアパート経営や不動産セミナーでよく知られています。
 100万円の投資で2億円の資産をつくる!シノケンのアパート経営

セミナーの前半では人生100年時代でどのような出費と準備や考え方が必要なのかの話です。僕は後半から参加してたので、聞いてませんでした。配られた資料からそういう話だと思います。

人生100年時代というコンセプトは、「LIFE SHIFT」という書籍を読むとよくわかります。

セミナーで学んだことを箇条書きでまとめ

マーケティング、立地条件

しっかりと新聞や雑誌、機関からのデータで裏付けのあるグラフや表が示された。

  • 限定的な賃貸ニーズに頼らない
  • 郊外の中古RCを購入したが入居が埋まらず破産したケースも
  • 人口動向減少していく
  • 世帯数で単身が増える、ファミリー世帯減少
  • 人口が増える地域と減る地域の二極化、政令指定都市を中心に増加
  • 5大都市(東京23区、大坂市、名古屋市、福岡市、仙台市)の単身者は今後も人口増加
  • 単身者は立地条件、駅から徒歩10分内
  • コンパクトシティ政策により都市部に機関を集約
  • スーパーメガリージョン構想、リニア新幹線によって都市圏が拡大

上記のマーケティングを抑えながら、土地の設定条件の確定
①5大都市
②駅徒歩10分
③駅周辺の市街状況??(上手く聞き取れなかった^^;)

福岡

  • 人口増加率トップ
  • アジアの玄関口
  • 国家戦略特区
  • コンパクトシティ

名古屋

  • 日本屈指の産業都市
  • 2027年リニア開通のため、開発がめざましい

関西圏

  • 国家戦略特区指定(大阪府、京都府、兵庫県)
  • 万博、ワールドカップ

首都圏

  • 日本の人口の10%以上が東京都に
  • 高い賃貸需要

仙台

  • 東北でNO1の経済都市
  • 市内に10大学

駅徒歩10分の希少性

駅徒歩10分圏内の面積は、駅徒歩20分圏内と較べて面積が4分の1しかないので、希少。

土地購入について

  • 土地購買から物件→不動産業者→顧客(ネットにでる案件はプロが見送った案件)
  • シノケンでは仕入れ部門がある。不動産業者からの直結。
  • 即断即決、現金購入で土地を仕入れしているので、土地値が安い。
  • シノケンには30年の実績があるので、優先して土地情報が届く

入居率が高い

  • 実績の入居率 98.9%
  • 全国で2万4000戸を供給
  • デザインも重要で、デザイナーズ物件。物件ごとにデザイナーがいる

利回りに騙されない

  • 不当に利回りを高くしている業者がいる。
  • フリーレントなどをつけて高い家賃で住んだあとに売却したりしている。

入居者とのトラブル

  • 入居審査と家賃滞納は反比例する
  • シノケンでは審査部門を設けている
  • 業界最低水準の家賃滞納率、全国平均よりかなり低い。

土地のリスク

  • 私道で持ち分がないときは通行はできるが、リフォームのときに許可がいる
  • 土壌汚染、隣地境界線等のたくさんの調査項目がある。
  • 土地はシノケンが仕入れ、土地と建物をセットで販売している
  • 土地のリスクをゼロに

建物

  • 劣化対策等級2相当
  • 50年から60年大規模な改修は必要としない

変化する融資環境

  • 現在はかなり締まってきている、前年度から15%ぐらい。
  • 満額融資も難しい
  • 融資引き締めの背景(アパート急増、空室問題)
  • そのため金融庁が引き締め
  • アパートローン実行金額は前年比20%マイナス

シノケンの融資

  • シノケンの融資実行件数、前年で152%上昇
  • 提携ローンが使えるのは、入居率が98%という実績。
  • シノケンの信用があるため、個人属性はそこまで見られない。
  • 一般的には年俸700万以上からだが、400万以上から受付可能

個別面談

セミナー後に個別面談で詳細を聞いた。
結果、8800万円の物件で手元に残るのは毎月4万8千円ほど。これは税金を考慮していないので、実際はもっと少ない。
物件は板橋区だった。土地で4800万、建物で3000万ぐらい。
サブリースなので、オーナーはなにもしない前提でのキャッシュ・フロー。
家賃は値上げよりも、空室を抑えたほうが費用効果が高いので、あまり高い家賃設定はしない。
入居者を入れるためにADやフリーレントが過剰な地域ではアパートは供給しない。

感想

8800万円の物件をフルローンして、残るのは毎月4万8千円ということでかなり少ないと感じた。
毎月40万の収入がほしいと思うと、10棟ぐらい購入しないといけない。
最後に土地が残ると言っても、かなり保守的な不動産経営かなと感じる。ほんとに不動産知識がなくて、本業をメインで不動産業務はあまりしたくない人向き?と感じた。
やはり、ある程度リスクをとって、利回りの高いアパートや戸建て、区分マンションを購入したほうがよいと感じた。
ワンルームやアパートはかなりの供給過剰だと思うので、ほんとに経営が成り立つのか自分で調査したほうがよい。
今回のように業者がすべて段取りしてくれる新築アパート投資は、僕のように不動産投資スクールで多くの時間を割いて学んでいる人にとっては少し退屈な投資かもしれない。

でも、今回のセミナーで学んだマーケティングや入居者属性の捉え方や調査方法はとても有益だと思った。自分で投資アパートを探す場合にもとても有益な考え方なので、学ぶ意味でも説明会に出席することはよいことだと思いました。
 100万円の投資で2億円の資産をつくる!シノケンのアパート経営